Moisissure : quand un logement devient-il impropre à l’habitation?
La moisissure peut produire des toxines qui s’attaquent au système immunitaire, digestif et même à la peau. Pas étonnant donc que les locataires s’inquiètent de la présence de taches de moisissure chez eux et que, confrontés à l’inaction de leur propriétaire, certains aient envie de quitter leur logement avant la fin du bail. Néanmoins, cette démarche n’est pas sans risque.
Qu’est-ce qu’un logement impropre à l’habitation ?
Un logement est impropre à l’habitation s’il constitue « une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public1».
Le locataire peut abandonner son logement lorsqu’il est dans cet état en envoyant un avis à son propriétaire avant de quitter ou dans les 10 jours qui suivent son départ2. Le bail est alors résilié automatiquement et le locataire est dispensé de payer le loyer.
Cette possibilité d’abandonner un logement impropre découle de l’obligation des propriétaires de fournir un logement en bon état d’habitabilité. Elle offre une solution aux locataires lorsqu’il y a inaction de la part du propriétaire.
Cette possibilité d’abandonner son logement sans avoir à demander l’autorisation de la Régie du logement ou de son propriétaire peut sembler intéressante. Cependant, le locataire qui abandonne son logement qu’il considère impropre à l’habitation n’est pas à l’abri d’une demande de son propriétaire contre lui à la Régie du logement.
En effet, un propriétaire pourrait refuser de reconnaître l’insalubrité du logement et déposer une demande réclamant, par exemple, les loyers impayés. Dès lors, c’est le locataire qui devra démontrer que le logement constituait une menace sérieuse pour la santé des occupants. Autrement, il demeure responsable du paiement du loyer.
Plus précisément, le locataire devra prouver les éléments suivants :
1) La présence de moisissure dans le logement ;
2) La dénonciation du problème au propriétaire ;
3) L’inaction du propriétaire à apporter les correctifs nécessaires ;
4) Le logement était devenu impropre à l’habitation ;
La moisissure rend-elle un logement impropre à l’habitation ?
Peut-être. Toutefois, il faut plus que la présence de moisissure pour démontrer qu’un logement est impropre à l’habitation. C’est là le nœud du problème.
La Régie du logement étant un tribunal, il appartient au locataire de faire la preuve que la moisissure rend le logement impropre. Comme le juge n’est pas un expert en moisissure, il aura besoin d’une preuve scientifique.
D’abord, le locataire devra apporter une preuve de la toxicité de la moisissure. En d’autres mots, la moisissure détectée était-elle dangereuse pour sa santé ? Ce ne sont pas les inquiétudes subjectives du locataire qui sont prises en compte, mais bien l’analyse objective de l’état des lieux au moment où ce dernier a quitté le logement3. Bien qu’il existe un consensus au sein de la communauté scientifique indiquant que l’exposition à la moisissure dans un logement constitue un risque à la santé, ce risque varie selon les espèces rencontrées, la dose d’exposition et la susceptibilité des personnes.
Ensuite, le locataire devra prouver ses problèmes de santé ou celles des autres personnes qui habitaient dans le logement. À cet égard, une preuve médicale sera nécessaire.
Enfin, le locataire devra démontrer qu’il existe un lien de causalité entre les problèmes de santé et la moisissure. Pour ce faire, le témoignage du locataire, même accompagné de photos de la moisissure, ne sera généralement pas suffisant. Pas plus qu’un billet médical qui énonce uniquement l’hypothèse que la moisissure ait causé ou accentué les problèmes de santé4.
Ainsi, pour réussir à se dégager de ses responsabilités découlant du bail, le locataire devra amasser une preuve étoffée, et ce, avant de quitter le logement. Cette preuve devra inclure presque systématiquement une expertise par un médecin, un microbiologiste ou un autre spécialiste en moisissure. Le remboursement de ces frais d’experts, qui peuvent s’avérer élevés, n’est pas garanti.
La démonstration que la moisissure a rendu le logement impropre à l’habitation étant complexe, les locataires pourraient plutôt tenter de s’entendre avec le propriétaire pour mettre fin au bail ou encore s’adresser eux-mêmes à la Régie du logement pour qu’elle tranche la question. Ces alternatives peuvent nécessiter plus de démarches à court terme, mais elles comportent moins d’incertitudes.
Que peut faire le locataire s’il remarque de la moisissure chez lui ?
1. Aviser le propriétaire
C’est le propriétaire qui est responsable de faire les travaux pour corriger la situation. Il est préférable de lui transmettre un avis par courrier recommandé en lui demandant de faire les analyses et travaux nécessaires à l’intérieur d’un délai précis.
2. Demander la visite d’un inspecteur de votre municipalité
La majorité des municipalités ont un service d’inspection de la salubrité des logements. Pour trouver les coordonnées d’une municipalité, vous pouvez consulter le Répertoire des municipalités.
3. Documenter la moisissure
Le locataire peut prendre des photos du logement et des notes détaillées des événements. En cas d’inaction par le propriétaire et, si son budget le lui permet, il peut également faire appel à un expert au privé pour l’analyse de la toxicité de la moisissure.
4. Limiter la propagation de la moisissure
Le Gouvernement du Québec donne quelques trucs pour reconnaitre et éliminer les taches de moisissure comme surveiller le taux d’humidité dans le logement.
5. Négocier une entente avec le propriétaire
Le locataire peut mettre fin au bail en signant une entente écrite avec le propriétaire. Pour aider au processus d’entente, il est possible d’avoir recours à la médiation citoyenne qui est gratuite.
6. Déposer une demande à la Régie du logement
Bien qu’il soit possible d’abandonner le logement en affirmant qu’il est impropre à l’habitation, le locataire peut aussi envisager la possibilité de déposer sa propre demande à la Régie du logement avant de quitter ou de cesser de payer le loyer.
- Une demande sera plus rapidement entendue si le locataire cherche uniquement à obliger son propriétaire à faire les travaux nécessaires pour éliminer la moisissure qui risque de rendre le logement impropre à l’habitation5.
- Si après un tel jugement, le propriétaire refuse ou néglige toujours d’agir, locataire peut envisager d’autres demandes comme la résiliation de son bail. En effet, l’inexécution répétée des obligations du propriétaire peut justifier la fin du bail.
- De plus, le locataire a trois ans du moment de l’apparition de la moisissure dans son logement pour demander une diminution de son loyer et/ou des dommages même s’il n’habite plus le logement.
Si vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à contacter les Centres de justice de proximité : nous sommes présents dans plusieurs régions du Québec pour répondre à vos questions d’information juridique.
1 Article 1913 Code civil du Québec.
2 Article 1915 Code civil du Québec. Un modèle de cet avis est disponible sur le site de la Régie du logement.
3 Gestion immobilière Dion, Lebeau Inc. c. Grenier, J.E. 91-345 (C.Q.).
4 9046-9586 Québec Inc. Fasrs (Place Annie) c. Guay, 2015 QCRDL 36278, par. 26.
5 Article 1918 Code civil du Québec.
Source: Protégez-vous
La vérification de la présence d'humidité et de moisissure est effectuée lors d'une inspection en bâtiment préachat ou prévente. Si vous avez besoin d'effectuer une inspection du bâtiment, consulter notre répertoire d'inspecteur.
