D’abord, qu’est-ce qu’une inspection en bâtiment préachat ?

Puisque l’inspection préachat est une étape essentielle de la transaction, il est important de ne pas confier le mandat à n’importe qui. L’inspection avant achat a pour but de donner à l’acheteur les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état du bâtiment principal, tel que constaté au moment de l’inspection.
Une inspection préachat est une inspection visuelle et attentive mais qui n’est pas techniquement exhaustive; voilà pourquoi un inspecteur en bâtiment doit recommander un examen techniquement exhaustif effectué par un spécialiste lorsqu’un nombre suffisamment élevé d’indices lui permet de conclure que le système ou la composante contient une déficience importante.
L’inspection de bâtiment n’est pas un domaine règlementé au Québec. Voilà pourquoi il est important de vous informer des compétences, de la formation et de l’expérience de l’inspecteur(trice) que vous voulez engager. En choisissant un inspecteur (trice) sur Groupe Inspection, vous pourrez donc avoir un maximum d’informations sur les inspecteurs de votre région et pourrez choisir en fonction de vos besoins.
 
 
 Que vérifie un inspecteur préachat dans son inspection de la toiture ?
Le système de toiture se détails par différentes composantes tel que détaillé ci-dessous:

 

Inspection d’un toit en pente incliné dans un contexte préachat


L’inspecteur en bâtiment préachat doit d’abord décrire à son rapport d’inspection le type de recouvrement de toiture. Le bardeau d’asphalte est le plus souvent observé, mais il y a aussi d’autres matériaux comme le bardeau de bois (cèdres normalement utilisé), toiture métallique (tôle), et les bardeaux d’ardoise.
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure d’abord qu’aucun soulèvement n’est présent. Il est fréquent que ceux-ci ne soient pas collés complètement sur la bande auto-adhésive. L’installation de bardeaux par temps froid ou la présence de clous qui n’ont pas pénétré suffisamment le bois sont souvent en cause.
 
De la mousse peut aussi être observé sur la toiture. La mousse, en s'enracinant, retient l'humidité, favorisant ainsi la détérioration du revêtement de toiture et du pontage de toit. Comme la mousse s’enracine dans le bardeau, il n’est pas indiqué de l’enlever (risque de dommages).
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie la présence d’une membrane de départ en débord de toit. La membrane de départ permet de protéger les débords de toit des infiltrations d’eau. En raison du risque de formation de barrières de glace, cette protection est nécessaire lorsque la toiture dessert un endroit chauffé. Elle est toutefois jugée comme superflue dans les endroits non-chauffés comme un garage ou un abri d’auto.
 
Lors de l’inspection de la toiture, l’inspecteur en bâtiment s’assure aussi de la présence d’un larmier. Un larmier est fortement recommandé afin de bien protéger les débords de toit des infiltrations d’eau. Lorsque l’eau coule sur le toit, elle risque de remonter sous le bardeau. La présence d’un larmier est une protection supplémentaire pour diriger l’eau dans la gouttière. Normalement, la membrane de départ devrait être collé sur le lamier, et non sous celui-ci afin de favoriser l’écoulement de l’eau. En cas de déficience d’installation, l’inspecteur en bâtiment le mentionnera à son rapport d’inspection.
 
L’inspecteur en bâtiment doit aussi vous mentionner la présence d’arbres matures à proximité du bâtiment. Cette situation contribue à conserver l'humidité sur les revêtements de toit et à les dégrader plus rapidement. Il est recommandé de faire émonder l’arbre par un arboriste membre d’une association professionnel afin de laisser un dégagement entre les branches et la toiture.
 
L’inspecteur préachat s’assure qu’aucun bardeau n’est endommagé. Il note à son rapport d’inspection tout signe de détérioration et d’infiltration d’eau. Si l’état de détérioration est suffisamment avancé, l’inspecteur vous recommandera d’effectuer un changement du revêtement de la toiture. 


Lorsqu’il s’agit d’une toiture métallique, l’inspecteur en bâtiment vérifie la présence de rouille, détérioration, ou toute déficience d’assemblage du revêtement de toiture.
Si les vis sont endommagées, ou rouillées, l’inspecteur en fera mention à son rapport d’inspection.
Un inspecteur en bâtiment averti vous donnera un avertissement en cas de présence d’un puits de lumière sur la toiture. Avec l’usure, ce type d’installation est plus propice aux infiltrations d’eau. Une inspection annuelle du puits de lumière est fortement recommandée. La formation de barrage de glace autour de l’installation est souvent une source fréquente d’infiltration. Assurez un déneigement régulier autour de l’installation. La condensation à l’intérieur de la vitre est également un autre problème observé. Il faut s’assurer que la vitre est toujours performante, que le cadre soit bien isolé et de maintenir une température ainsi qu’un taux d’humidité adéquat et constant.
 
Inspection d’un toit plat ou à faible pente dans un contexte préachat
 
L’inspecteur en bâtiment préachat doit d’abord écrire à son rapport d’inspection le type de recouvrement de toiture. Il peut s’agir d’une membrane élastomère, d’asphalte et gravier, de membrane monocouche (EPDM ou TPO), ou de la résine liquide.
Membrane élastomère
Ce type de recouvrement de toiture dure environ 25 ans. Nous vous recommandons de prévoir un entretien régulier de la toiture. Il faudra faire attention de ne pas circuler sur la toiture en période trop chaude ou trop froide.
 
Boursoufflures
Il est possible que des vallonnements et des poches d'airs apparaissent avec le temps. Ne marchez pas dessus. Ces boursoufflures sont des poches d'air ou d'humidité emprisonnées dans les membranes de couverture. Elles peuvent se former entre la couche de recouvrement et la couche de base ou entre la couche de base et le support. Elles peuvent se limiter à de petites zones spongieuses ou former des bosses de plusieurs mètres carrés de superficie. Non seulement les boursoufflures posent un problème sur le plan esthétique, mais elles peuvent également réduire la durée de vie d'une couverture en accroissant la vulnérabilité de la membrane à la dégradation physique et chimique. L'inclinaison observée à la périphérie des boursoufflures peut aussi modifier le sens d'écoulement de l'eau sur le revêtement et entraîner la formation de flaques.
 
Cause des boursouflures
Les boursouflures qui se forment dans les membranes en bitume élastomère appliquées à chaud ont la même origine que dans les multicouches : les vides que comporte la couverture. Ces vides peuvent provenir de défauts d'application du bitume, de débris emprisonnés, d'irrégularités du support, de la présence de tensions dans les membranes ou de gaz captifs liés à la présence d'humidité dans les matériaux. Sous l'effet de la chaleur du soleil, l'air et l'humidité emprisonnés dans les vides se dilatent. La pression qui s'exerce dans les vides étire la membrane chaude et souple de la boursouflure. La nuit, la membrane se refroidit, durcit et résiste aux efforts qui tendent à lui faire reprendre sa forme d'origine. Ce processus crée à l'intérieur de la boursouflure un vide partiel qui favorise l'infiltration d'une plus grande quantité d'air par les microfissures de la membrane. La boursouflure s'étend sous l'effet de cette infiltration puis, le cycle recommence le jour suivant. Comme dans les multicouches, les boursouflures se propagent lorsque le volume d'air aspiré pendant la nuit est supérieur au volume expulsé pendant le jour et que l'accroissement de pression dépasse le pouvoir adhérent de la membrane en périphérie de la boursouflure. La présence de vapeur d'eau accélère la propagation des boursouflures sous l'effet de ce pompage cyclique.
 
Comment traiter les boursouflures
Lorsque leur nombre est restreint, les boursouflures n'entrainent généralement pas de problèmes dans la mesure où elles demeurent intactes (étanches) et ne s'étendent pas trop. Lorsqu’une boursouflure est rompue, l'eau peut attaquer l'interface armature-bitume et réduire la résistance de la membrane. Il importe donc de ne pas percer les boursouflures. Il faut éviter de marcher dessus, en particulier lorsque la membrane est froide. Lorsqu'une rupture se produit ou que la boursouflure devient trop étendue (environ 1,5 m), il est recommandé de réparer la couverture. Les boursouflures peuvent parfois provoquer l'ouverture des joints. Lorsque la perte d'adhérence touche un tiers ou plus de la largeur du joint (traction de cisaillement), il est recommandé de réparer la couverture.
 
Asphalte et gravier
Ce type de toiture est constitué d’une membrane de feutre, imbibée d’asphalte liquide.  Le tout est ensuite recouvert de gravier afin de le protéger l’asphalte des rayons du soleil. Ce type de toiture a une durée de vie entre 20 et 25 ans qui peut être prolongé avec un entretien adéquat.
 
Monocouche
Il existe deux (2) sortes de membranes monocouches : les membranes de caoutchouc (EPDM) et les membranes thermoplastiques (TPO).
 
EPDM
Les membranes de caoutchouc (EPDM) sont parmi les plus abordables. Il s'agit d'un revêtement d'une seule couche; il n'y a donc aucune marge d'erreur pour l'installateur. Les joints sont scellés avec une colle qui doit être appliquée à la bonne température.
 
TPO
Les membranes thermoplastiques (TPO) ont une surface blanche glacée facilement lavable. Il s’agit d’une bonne option pour ceux qui veulent atténuer les îlots de chaleur et réduire leurs frais de climatisation. Les toitures en TPO sont d’une seule couche. Les joints sont fusionnés à l'air chaud. Pour être véritablement durables, ces membranes exigent une pose très minutieuse, sans faille. Choisissez bien votre couvreur!
 
Résine liquide
La résine liquide est posée directement sur le toit pour former une membrane de toiture à une couche, sans joint, sans soudure ou collage. Toutefois, de nombreux problèmes de détérioration prématurée ont donné mauvaise réputation à ce type de revêtement qui est très peu adéquat dans les climats nordiques.
 
Tout comme pour l’inspection du toit en pente inclinée, l’inspecteur en bâtiment s’assure qu’aucune section n’est endommagé et qu’aucune déficience d’installation n’est visible. Il note à son rapport d’inspection tout signe de détérioration et d’infiltration d’eau. Si l’état de détérioration est suffisamment avancé, l’inspecteur vous recommandera d’effectuer un changement du revêtement de la toiture. 
 
Inspection des gouttières dans un contexte préachat



Un système de gouttières efficace permet d’éviter l’érosion du sol et l’accumulation d’eau à proximité du bâtiment. L’eau qui s’accumule près d’une fondation augmente le risque d’infiltration d’eau et de problèmes d’humidité au sous-sol. Aujourd'hui, il est possible de former des gouttières en un seul morceau continu d'aluminium. Dans le cas contraire, les gouttières auront des joints qu'il faudra colmater au besoin.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie que la gouttière ne se dirige pas sur un autre toit. Cette situation peut créer une usure prématurée des bardeaux d’asphalte à cet endroit qui seront exposés à un excès d’humidité. Il est préférable de connecter directement une descente pluviale sur le système de gouttières ou de la prolonger jusqu’au sol.
 
L’inspecteur en bâtiment s’assure que la gouttière ne dirige pas l’eau près du bâtiment, ce qui augmente le risque d’infiltration d’eau et de problèmes d’humidité au sous-sol.
 
Il est possible que la descente de gouttières soit connectée à un tuyau se dirigeant au sol.  Il est primordial que le tout ne soit pas relié au drain de fondation qui pourrait s’obstruer par les débris et causer d’autres problèmes. Le tout pourrait aussi être redirigé dans un puits sec (ce qui est adéquat). Informez-vous de cette situation auprès du propriétaire et suivez les recommandations de votre inspecteur en bâtiment.
 
L’inspecteur en bâtiment s’assure que la pente des gouttières n’est pas inversée, sans quoi il faudra corriger les pentes de gouttières afin de permettre aux eaux de toit de s’évacuer et s’éloigner de la fondation.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat mentionnera à son rapport si les gouttières sont manquantes là où requis, détériorées, obstruées, ou si un problème de fixation de gouttière est observé.
En présence d’un toit métallique, il est possible que la chute de glace représente un risque de dommages aux gouttières. Le cas échéant, l’inspecteur en bâtiment vous recommandera un dispositif contre la chute de neige et de glace.
 
Inspection du drain de toit dans un contexte préachat
L’inspecteur en bâtiment s’assure de la présence d’un drain sur le toit plat. Cette composante est essentielle pour éviter l’accumulation d’eau sur le toit, qui aura pour effet de réduire la durée de vie de la toiture.
 
L’inspecteur note tout signe d’accumulation d’eau sur le toit. L’obstruction du drain ou la déficience des pentes de toiture peuvent être en cause. L’accumulation d’eau réduit considérablement la durée de vie de la toiture, et peut être le résultat d’un affaissement de la toiture. Suivez les recommandations inscrites à votre rapport d’inspection.
 
En dernier lieu, l’inspecteur la présence d’un grillage sur le drain. Afin d’éviter l’obstruction du drain, la mise en place d’un grillage est nécessaire.
 
Inspection des solins et parapets dans un contexte préachat
L’installation de solins est nécessaire pour empêcher l’infiltration d’eau et ils doivent être posés aux jonctions entre les toits (noue) et les murs. Les solins exposés sont généralement en tôle d'acier galvanisé, mais ils peuvent aussi être en zinc, cuivre, aluminium et feuilles de plomb. Ce dernier possède une grande durabilité.
 
L’inspecteur en bâtiment mentionnera à son rapport les endroits où il a pu confirmer la présence d’un solin ainsi que les endroits où ceux-ci n’ont pas pu être observé. L’inspecteur notera toute déficience de l’installation du solin. Une mauvaise installation peut représenter un risque d’infiltration d’eau
 
Si un solin est absence où il est requis, l’inspecteur le mentionnera à son rapport d’inspection. Cette situation représente un risque d’infiltration d’eau et doit être corrigée.
 
L’inspecteur en bâtiment s’assure qu’aucun signe de corrosion n’est présent sur les solins. Repeignez les solins apparents et assurez-vous qu’ils soient bien étanches (trous laissés par la rouille). Une réparation ou un remplacement des solins endommagés peuvent être nécessaire.
 
L’inspecteur en bâtiment notera à son rapport d’inspection la présence ou l’absence d’un dos d’âne à la cheminée, lorsque celui-ci est nécessaire. Un dos-d’âne protège la maçonnerie contre une trop grande absorption d’eau en détournant l’eau de pluie de chaque côté de la cheminée. L’absence de cette composante augmente le risque d’infiltration d’eau. 
 
 
EXCLUSIONS ET LIMITATIONS DE L’INSPECTION DE LA TOITURE
 
L’inspecteur ne peut garantir l’étanchéité de la toiture par une simple inspection visuelle. Toutes les maisons d’un certain âge ont des signes d’infiltrations d’eau antérieurs et une simple inspection visuelle ne permet pas toujours de déterminer si la fuite est toujours active ou non. Les conditions météorologiques lors de l’inspection sont un facteur important. L’intensité de la pluie, la qualité de l’installation des solins, la direction du vent, la formation de barrières de glace, la pente du toit, l’exposition au soleil, l’installation d’une sous-couche, la présence d’arbres matures, la qualité de l’installation de la toiture et l’usure de la toiture sont tous des éléments ayant un impact sur l’étanchéité de la toiture. Les sous-couches sont non-visibles et ne peuvent être évaluées. Nous vous recommandons de toujours obtenir une copie des factures des installations de la toiture afin d’obtenir un maximum d’informations sur l’installation. L’inspecteur n’est pas tenu d’observer les accessoires fixés au bâtiment tels que les capteurs solaires, les antennes, les paratonnerres et autres accessoires similaires.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat n’a pas à marcher sur un toit si la situation peut causer des dommages au bâtiment ou à une composante, ou qui pourrait faire encourir des risques pour la sécurité de l’inspecteur ou d’autres personnes notamment.
 
L’inspecteur doit mentionner au rapport les méthodes utilisées pour l’observation de la toiture.
 
L’inspection des solins est grandement limitée puisqu’ils sont majoritairement dissimulés sous le revêtement. L’inspecteur ne peut retirer le calfeutrant, ou tout autre matériau pour confirmer la présence d’un solin.
 
 
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