D’abord, qu’est-ce qu’une inspection en bâtiment préachat ?

Puisque l’inspection préachat est une étape essentielle de la transaction, il est important de ne pas confier le mandat à n’importe qui. L’inspection avant achat a pour but de donner à l’acheteur les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état du bâtiment principal, tel que constaté au moment de l’inspection.
Une inspection préachat est une inspection visuelle et attentive mais qui n’est pas techniquement exhaustive; voilà pourquoi un inspecteur en bâtiment doit recommander un examen techniquement exhaustif effectué par un spécialiste lorsqu’un nombre suffisamment élevé d’indices lui permet de conclure que le système ou la composante contient une déficience importante.
L’inspection de bâtiment n’est pas un domaine règlementé au Québec. Voilà pourquoi il est important de vous informer des compétences, de la formation et de l’expérience de l’inspecteur(trice) que vous voulez engager. En choisissant un inspecteur (trice) sur Groupe Inspection, vous pourrez donc avoir un maximum d’informations sur les inspecteurs de votre région et pourrez choisir en fonction de vos besoins.
 
 
 Que vérifie un inspecteur préachat dans son inspection de la structure ?
Le système de plomberie se détails par différentes composantes tel que détaillé ci-dessous:
 
Inspection de la fondation lors d’une inspection préachat

L’inspecteur immobilier commencera d’abord par identifier le ou les types de fondations présentes sur l’immeuble. Au Québec, on retrouve essentiellement les types de fondation suivante : blocs de béton, pierre cimenté, béton coulé, et structure sur piliers de béton. Dans certains cas, il est possible d’observer des fondations en bois.
 
Lorsque la fondation est en béton coulé, l’inspecteur en bâtiment préachat vérifie s’il y a présence de fissures, microfissures, ou détachement d’un coin de la fondation. Il s’assure qu’aucun bombement ou affaissement n’est présent, ce qui pourrait démontrer un problème de stabilité de la fondation, pouvant amener à des coûts importants de réparation.
 
L’inspecteur immobilier s’assure que les armatures sont coupées et recouvertes (sections visibles). L’inspecteur vérifie qu’il n’y a pas d’effritement sur la fondation :  Il y a plusieurs raisons qui peuvent être la cause de l’effritement du béton. Souvent, c’est une combinaison de raisons qui accélère la dégradation du béton. Une simple réparation des zones affectées permet de ralentir le processus d’effritement, mais si le dommage a progressé à un point où l'intégrité structurelle est compromise, des sections de la fondation devront être entièrement remplacées; ces travaux coûtent cher. Selon la situation, l’inspecteur en bâtiment recommandera une réparation ou une expertise afin de connaitre la viabilité structurale de la fondation.
L’inspecteur préachat mentionne s’il y a présence de fissures ou de dommages sur le crépi.
Une vérification des jonctions à risque est aussi inspectée : par exemple, si l’inspecteur note la présence de deux (2) fondations, construites à deux moments différents. Dans cette situation, les deux (2) fondations ne fusionnent pas toujours suffisamment ensemble et peut créer un joint par lequel l'eau peut s'infiltrer. Le tout dépend de la qualité de la mise en place du béton. Un joint froid peut aussi être présent sur la fondation. Ce type de joint se forme lorsqu’il y a un délai suffisamment long, entre la première et la seconde coulée de béton. Comme la première coulée a déjà commencé à se solidifier, il devient impossible pour la deuxième coulée de se fusionner à la précédente, créant ainsi un joint à froid. Parfois, ce défaut peut se confondre avec une fissure, car les deux sont semblables pour l’œil. Ce type de joint à froid est à risque d'infiltration d'eau. L’inspecteur pourra évaluer si les joints représentent un risque important ou non d’infiltration d’eau et en fera mention à son rapport d’inspection.
 
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie aussi la présence de béton troué, ce qu’on appelle un nid d’abeille sur le béton. Cette situation provient généralement d’une mise en place inadéquate du matériau ou d’un manque de vibration appliquée à celui-ci. Dans la plupart des cas, les conséquences seront seulement esthétiques. Cependant, les trous peuvent causer des infiltrations d’eau ainsi qu'une faiblesse structurale à cet endroit.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat vérifie la présence d’infiltration d’eau, d’humidité, ou de signes d’infiltration d’eau comme l’efflorescence. L’efflorescence est une substance poudreuse blanchâtre que l’on observe parfois sur les surfaces de béton. Cette substance est causée par le passage de l’humidité à travers le béton qui entraîne avec elle les sels contenus à l’intérieur du béton. La présence d’efflorescence peut être symptomatique d’un problème d’étanchéité de la fondation, du système de drainage ou de nappe phréatique élevée, ce qui occasionne une absorption anormale de l'eau souterraine par le béton. Une expertise supplémentaire est normalement nécessaire (excavation) afin de connaitre la cause de ce phénomène.
L’inspecteur s’assure aussi que la végétation à proximité du bâtiment ne représente pas un risque à la fondation.
 
Les entrées de sous-sol sont aussi inspectées dans un contexte d’inspection préachat. L’inspecteur vérifie la présence de fissures ou tout signe de mouvement à l’entrée de sous-sol. En hiver, le gel peut déplacer et fissurer une entrée de sous-sol. Le mouvement augmente le risque de créer des dommages au bâtiment principal. Les entrées non-recouverte peuvent aussi représente un risque d’accumulation et d’infiltration d’eau. Dans ce cas, la présence de drainage est vérifiée par l’inspecteur.
 
 
Les fondations en bloc de béton demandent une vérification minutieuse de la part de l’inspecteur préachat. Ce type de fondation est sensible aux mouvements, de même qu'aux poussées latérales exercées par le sol. De plus, le sol avoisinant doit assurer un drainage adéquat. Dans le cas contraire, il peut y avoir infiltration d'eau par les joints de maçonnerie qui sont moins étanches ou fissurés. Dans le cas où des infiltrations sont notées, il peut être nécessaire de poser une membrane hydrofuge du côté extérieur de la fondation et de refaire le drain agricole, ce qui peut entraîner des dépenses importantes. Notez que ce type de fondation a une durée de vie limité (environ 35-40 ans) qui peut être réduite ou augmenté en fonction de différents facteurs (qualité d’installation, système de drainage autour de la fondation, etc.).
 
L’inspecteur immobilier notera à son rapport tout signe de bombement, inclinaison, ou détérioration des blocs ou des joints de mortier.
 
S’il y a présence d’uréthane, tant sur les fondations en bloc de béton que sur les fondations en pierre, l’inspecteur devrait vous mentionner le risque que comporte ce genre d’installation:

Les joints de mortier qui retiennent les blocs n’offrent pas une bonne étanchéité contre l’eau et l’humidité. Généralement, cette humidité ne constitue pas un problème pour les murs, en autant qu’ils puissent sécher et que le sous-sol ou vide-sanitaire soit chauffé. Comme tout mur de maçonnerie exposé à l’eau ou l’humidité, les fondations en bloc de béton et de pierre doivent être entretenues par le rejointoiement des joints de mortier.
Par conséquent, l’isolation des murs par l’intérieur à l’aide d’un produit pare-vapeur comme l’uréthane est peu conseillée, car cette isolation provoque deux effets néfastes. D’une part, l’isolation giclée scelle la surface intérieure du mur et empêche l’humidité de s’évacuer. D’autre part, l’air ambiant ne chauffe plus le mur pour le maintenir à une température acceptable.
L’effet combiné de ces deux conditions peut avoir un effet dévastateur sur les propriétés physiques d’un mur de bloc de béton ou de pierre cimenté en période hivernale, car la pénétration du gel dans le mur sera beaucoup plus grande.  Si le mur est saturé d’eau en présence de gel, les joints de mortier se dégraderont rapidement et perdront leurs propriétés. Si le mur est sec, il n’y aura pas de problème. On peut envisager d’isoler ce type de fondation à l’aide d’uréthane uniquement s’il n’y a pas d’infiltration d’eau dans les murs, si le sol autour du bâtiment est bien drainé et si le bas des murs est assez profond pour être protégé par les effets du gel. L’ajout d’uréthane sert d’abord à rendre les murs étanches à l’air tout en leur donnant une certaine valeur isolante.
Quand l’uréthane remonte jusque sur la solive de rive, il est possible que l’humidité contenue dans la fondation remonte dans le bas du mur et occasionne la pourriture de la structure en bois.
Compte tenu de la présence de l’uréthane, il n’est pas possible de vérifier la condition des murs de fondation lors d’une simple inspection visuelle. C’est pourquoi l’inspecteur recommandera possiblement de consulter un maçon spécialisé afin que celui-ci effectue une investigation en retirant l’isolant à différents endroits, pour voir l’état de la fondation.
 
Si la fondation est sur pilotis de béton ou pieux, l’inspecteur préachat cherchera tout signe de mouvement comme une inclinaison ou le soulèvement ou l’affaissement de celui-ci. Cette condition indiquerait un problème d’installation (comme l’absence d’une semelle ou non-conçu à l’épreuve du gel) ou de sol.
 
En dernier lieu, l’inspecteur en bâtiment s’assure qu’il n’y a aucun signe pouvant démontrer la présence de pyrite ou pyrrhotite dans la fondation. Dans ce cas, une expertise de la fondation sera nécessaire.
 
Dans tous les cas, consulter votre rapport d’inspection préachat afin de connaitre les recommandations que votre inspecteur en bâtiment par rapport à ce qu’il a observé au jour de l’inspection.
 
 
Inspection de la dalle de béton lors d’une inspection préachat
 
L’inspecteur immobilier vérifie la présence de soulèvement, d’affaissement ou de fissure de la dalle de béton. L’inspecteur ne peut se prononcer sur la cause de la condition de la dalle de béton par une simple inspection visuelle. Plusieurs causes sont possibles : présence de pyrite dans le remblai sous le plancher de béton, sol de mauvaise qualité, pression de l’eau qui pousse sur la dalle (peut indiquer que la nappe d'eau souterraine est élevée sur le terrain où sise la construction), etc.
 
Si de l’efflorescence est présente de chaque côté des fissures, l’inspecteur pourrait soupçonner une poussée hydrostatique. L’efflorescence est une substance poudreuse blanchâtre que l’on observe parfois sur les surfaces de béton. Cette substance est causée par le passage de l’humidité à travers le béton qui entraîne avec elle les sels contenus à l’intérieur du béton.  
Ces signes nous indiquent que les fissures peuvent avoir été causées par un soulèvement, provoqué par des pressions hydrostatiques du sol.
 
L’inspecteur notera la présence d’ouverture dans la dalle de béton. L'humidité en provenance de cette ouverture peut augmenter le risque d'humidité et de prolifération de moisissures. Une réparation pourrait être recommandé par votre inspecteur en bâtiment.
 
Il arrive dans certain cas qu’aucune dalle de béton n’est présente au sous-sol, ou dans le vide-sanitaire. Cette situation augmente la propagation de l’humidité et favorise la prolifération de moisissures. L’inspecteur vérifiera la présence d’un polythène (ou autre produit pare-vapeur) scellé sur le sol afin d’empêcher l’humidité de traverser.
 
 
Inspection des murs porteurs lors d’une inspection préachat
 
L’inspecteur en bâtiment préachat identifie le type de mur porteur. Dans le domaine résidentiel, les murs porteurs sont généralement en bois, mais surtout dans le secteur commercial, les murs peuvent être en béton coulé ou en bloc de béton.
 
L’inspecteur immobilier identifiera tout signe d’inclinaison ou de courbure des murs extérieures, pouvant résulter d’un problème structural.  Il s’assure que les éléments en bois ne reposent pas directement sur le béton. Dans cette situation, les éléments de bois peuvent absorber l'humidité en provenance de la dalle et pourrir s'ils n'ont pas été traités avec un produit de préservation. La pose d'une membrane de protection contre l'humidité entre le béton et les éléments de bois est requise afin d'empêcher le transfert de l'humidité superficielle dans le bois et réduire le risque de pourrissement.
 
Si des modifications ont été apportée sur les murs porteur à l’intérieur, l’inspecteur vérifiera que les modifications n’ont pas apportés de faiblesse visible à l’immeuble.
 
 
Inspection des planchers lors d’une inspection préachat

 
L’inspecteur immobilier notera à son rapport d’inspection tout signe de faiblesse structurale. Des inclinaisons peuvent être observé dans le plancher. Cette condition est fréquente dans les vieux bâtiments. L’usure du bâtiment ou les techniques de construction peuvent être en cause. Il est possible de souffler ou mettre à niveau les planchers, mais un spécialiste en structure doit normalement être consulté afin de faire les vérifications et solidifications nécessaires.
 
Le plancher peut démontrer une élasticité sur certaines sections du plancher. Un problème de structure peut occasionner cette faiblesse. Toujours éviter la mise en place de meubles lourd sur ce type de plancher, comme un aquarium, lit d’eau ou piano.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure qu’aucun signe de pourriture sur les composantes en bois n’est présente. La pourriture peut être causée par plusieurs facteurs comme des infiltrations d’eau, des conditions d’humidité élevée ou le contact du bois avec un élément humide. Une correction de la cause avant de remplacer les éléments détériorés est nécessaire.
 
L’inspecteur immobilier préachat s’assure que les modifications effectuées au plancher n’occasionner pas de faiblesse structurale. Par exemple, un trou dans une solive ou une entaille trop importante dans celle-ci peut occasionner une faiblesse à la structure. Dans ce cas, une solidification peut être nécessaire.
 
L’assemblage du plancher sera aussi vérifié par l’inspecteur en bâtiment préachat. Il s’assure de la présence de contreventement entre les solives. L'objectif est d'empêcher le gauchissement des solives de plancher. De plus, il vise à assurer une surface de plancher uniforme et contribue à répartir également les charges latérales à toutes les solives (et ainsi augmenter sa portée). Le contreventement peut être fait à l'aide de lattes continues, de croix Saint-André ou d'entretoise. Il est possible de combiner à la fois le lattage continu avec des croix de Saint-André ou des entretoises. Cette combinaison augmente la rigidité et diminuent la vibration des solives de plancher. Il est donc possible d’ajouter ces éléments afin d’améliorer la structure du plancher.
 
L’inspecteur s’assure aussi de la présence d'un étrier de métal ou de lambourde pour soutenir la solive lorsque nécessaire. Un étrier est un dispositif d'assemblage métallique sur lequel la solive est déposée. Il faut mettre des clous à chaque trou de l'étrier. L'utilisation d'une lambourde (généralement 2 X 3 ou 2 X 2 pouces) clouée à la poutre est aussi une technique utilisée. La solive est ensuite raccordée à l'aide de clous directement à la poutre. Lorsqu'une solive est jointe perpendiculairement à une poutre, l'une de ces techniques doit être utilisée. Le but est de réaliser un appui continu pour le support de revêtement de sol et ainsi empêcher les extrémités des solives de gauchir à mesure que le bois de construction sèche. Afin d’éviter l’apparition de pentes dans le plancher, l’ajout d’étriers peut être recommandé pas votre inspecteur en bâtiment.
 
 
Inspection des poutres et colonnes lors d’une inspection préachat
 
 
Lors de l’inspection préachat, l’inspecteur vérifie les poutres et colonnes du bâtiment. Si des signes de détérioration comme de la pourriture, rouille, ou la présence de dommages par des insectes (lyctes, fourmis charpentières, etc.) des modifications à la structure pourront être recommandées. L’inspecteur en bâtiment s’assure que les poteaux sont présents et qu’aucun signe de fléchissement de la poutre n’est présent.
 
 
Inspection du mur mitoyen lors d’une inspection préachat
 
Lors d’une inspection d’un condominium ou d’un jumelé, l’inspecteur vérifiera la présence d’un mur mitoyen, dans les endroits accessibles. Il identifiera le type de mur; le gypse, le béton coulé ou les blocs de béton sont souvent observés au Québec.
 
L’inspecteur immobilier mentionne à son rapport d’inspection lorsqu’un mur mitoyen est absent. Cette situation représente un risque en cas d’incendie : les flammes risquent de se propager chez le voisin.
 
L’inspecteur préachat notera à son rapport d’inspection toute déficience de construction ou ouvertures dans le mur mitoyen entre les unités.  Par prévention, la mise en place d’un mur mitoyen conforme à la réglementation municipale est généralement recommandée.
 
Il est fréquent d’observer la présence de noircissement ayant l’apparence de moisissures sur le bas du mur mitoyen. Une perte de chaleur ou d'humidité dans le mur mitoyen est souvent en cause. Suivre les recommandations de votre inspecteur dans votre rapport d’inspection.
 
 
Inspection de la structure de toit lors d’une inspection préachat

 
L’inspecteur en bâtiment notera à son rapport d’inspection tout signe de déformation ou d’affaissement du toit. Cette situation démontre la présence d'une potentielle faiblesse structurale.
 
Une vérification de la présence d’infiltration d’eau et de pourriture est effectuée. La pourriture peut être causée par plusieurs facteurs, comme des infiltrations d’eau ou des conditions d’humidité élevée. Corrigez d’abord la cause avant de remplacer les éléments détériorés.
 
L’inspecteur immobilier notera si des traces ayant l’apparence de moisissures sont visibles dans l’entretoit. La présence de moisissure peut représenter un risque pour la santé des occupants, même lorsque situé au grenier. S’il y a des traces de noircissement/corrosion dans l'entretoit autour des clous et sur les clous, cette situation indique la présence d'humidité. Il est recommandé d'établir la source de cette humidité et de la supprimer; suivre les recommandations au rapport. Il n’est pas toujours possible de confirmer si le problème est actif ou antérieur.
 
Parfois, le pontage d’une toiture est en planches qui sont espacées entre elles. Le revêtement du toit n'étant pas également supporté, des bris peuvent survenir et occasionner de l'infiltration d'eau; auquel cas, les parties abîmées devront être remplacées. De plus, si le revêtement de toit est fixé entre deux planches, le revêtement de toit risque de ne pas être fixé adéquatement. La mise en place de contreplaqué peut régler la situation lors de la prochaine réfection de toiture.
Même chose pour les attaches en « H »; pour supporter le joint des panneaux du pontage du toit (là où il tombe entre les chevrons), des attaches en H sont normalement utilisées au centre du joint. L’inspecteur en notera l’absence. Le pontage aura donc une légère faiblesse à cet endroit. Évitez l'accumulation de neige. Prévoir la solidification au besoin.
 
L’inspecteur immobilier préachat mentionnera la présence d’entaille affectant l'intégrité structurale d'une ferme de toit.  Il notera aussi la présence ou l’absence de contreventement sur les fermes de toit. Des fermes de toit non contreventées ont une résistance plus limitée face aux charges imposées (accumulation de neige, force des vents). L’ajout de liens continus aux diverses membrures intermédiaires des fermes de toit peut être recommandé pour améliorer la solidité de l’installation.
 
En dernier lieu, l’inspecteur en bâtiment notera à son rapport d’inspection préachat si des signes de soulèvement des fermes sont observés au jour de l’inspection. Il s'agit en réalité d'une déformation provoquée par un retrait inégal des membrures inférieures et supérieures des fermes. Les membrures inférieures sont isolées et au chaud, donc ont plus tendance à sécher et rétrécir. Les membrures supérieures sont plus froides, humide et sont plus sujettes à s'allonger sous l'effet de l'humidité. Les directions opposées que prennent les membrures peuvent provoquer une courbure de la membrane inférieure.
Le phénomène est surtout présent sur les fermes de longue portée à pente faible.
On doit s'assurer en tout temps d'une bonne isolation et ventilation des combles.
 
 
Ce qui N’EST PAS inspecté lors de l’inspection de la structure en contexte préachat 
 
L’inspection se limite à ce qui est visible et accessible. Aucun calcul de charge n'est effectué; ceux-ci sont effectués par des ingénieurs. Des modifications à la structure de l’immeuble peuvent avoir des effets négatifs sur celui-ci. Il est possible que des problèmes ne soit pas présents au jour de l’inspection, mais qu’ils apparaissent à long terme. L'inspection n'a pas pour but de déterminer si la modification à la structure, antérieure ou future, est convenable, mais plutôt si des signes de faiblesses sont observés au jour de l’inspection.
 
L'inspecteur n'utilise aucune méthode exhaustive durant une inspection : plusieurs éléments doivent être pris en considération dans une évaluation exhaustive, tels que le groupe d'essence du bois, la qualité du bois, la dimension des pièces, le degré d'humidité au moment de l'utilisation, le retrait du bois, etc. De plus, plusieurs produits dérivés sont souvent utilisés (lamellé-collé, panneau de copeaux, OSB, etc.). Ceux-ci doivent répondre à différentes normes. Chaque produit possède des consignes du fabricant qui doivent être respectées (utilisation de clous, vis, colle, etc.). Les calculs de transfert de charges et de résistance structurale ne peuvent qu'être effectués par un spécialiste. L'ensemble de ces éléments n'étant pas évalués durant une inspection visuelle, vous devrez faire appel à un ingénieur qualifié en structure au besoin.
 
Il est impossible, lors d'une inspection visuelle, de diagnostiquer la qualité du drainage des fondations. Afin d'établir un tel diagnostic, une excavation extérieure et l'utilisation d'une caméra sont nécessaires. Ce travail dépasse la portée d'une inspection visuelle. Le niveau de la nappe d'eau souterraine est un facteur déterminant dans l'évaluation du risque d'infiltration d'eau au sous-sol d'un immeuble. Sans cette donnée, aucun avis ne peut être donné sur la qualité du drainage de fondation.
 
L’inspecteur pique les composantes structurales en bois qui semblent détériorées. Cette opération n’est toutefois pas effectuée si elle avait pour conséquence d’endommager le bâtiment ou de faire courir un risque à l’inspecteur ou à d’autres personnes.
Le comportement d’une fondation ne peut être évalué lors d’une inspection visuelle. Plusieurs facteurs peuvent influencer le comportement d’une fondation : nappe phréatique, gestion des eaux de surface, présence ou absence d’un système de drainage, présence ou absence d’isolation à l’extérieur ou à l’intérieur, présence d’une semelle de béton adéquate, nature du sol, etc. Il est possible de constater qu’une fissure est progressive suite à une observation à long terme, et dont on ignore la gravité au moment de l’inspection. Cependant, précisons que la majorité des fondations sont affectées de petites fissures et que celles-ci ne sont pas nécessairement des signes de mouvements ou d'affaissements importants.
 
Notez que la présence de marchandises entreposées près de la fondation ainsi que la présence de végétation, de neige ou de finition à l’intérieur du bâtiment peuvent limiter le travail de l’inspecteur en bâtiment. Celui-ci n’est pas tenu de retirer la neige et effets personnels. Ceci s’applique aux autres éléments structuraux. En cas de limitation, l’inspecteur en bâtiment préachat devrait le mentionner à son rapport d’inspection.
 
Pour les bâtiments plus récent, l’installation du plancher est décrite dans le plan de construction de la maison. La conformité de l’installation du plancher dépasse les compétences de l'inspecteur. Seul un spécialiste qualifié, ayant en main les normes d'installation du fabricant, pourrait statuer sur la conformité de l'installation.
 
 
Dans tous les cas, cet article n’est qu’à titre d’information générale et ne doit pas être interprété comme étant une recommandation à un cas d’espèce; toujours vous référer aux recommandations de votre inspecteur en bâtiment.