Des fondations qui s’effritent à la cuillère, il y en a dans le Vieux-Rosemont. Les tentatives pour cacher ou consolider ce mauvais béton sont vaines. Tôt ou tard, il faudra remplacer les fondations, à coups de dizaines de milliers de dollars.

Le crépi adhère mal au béton de mauvaise qualité.
Photo : RueMasson.com/InspecteurD

Dans les années 1920, le béton était encore nouveau dans les quartiers populaires de Montréal. La transition des fondations de pierre aux fondations de béton n’a pas toujours été heureuse. Plusieurs bâtiments ont été érigés sur des assises qui se détériorent sous l’effet de l’humidité.

Certaines fondations ont été réalisées avec un mauvais mélange de béton, qui contiendrait top peu de ciment, ou trop d’objets inusités comme du bois, des pièces de métal ou autres rebuts de construction.

Le mauvais béton de fondations est un phénomène qui s’observe beaucoup dans Notre-Dame-de-Grâce et dans une moindre mesure dans le Vieux-Rosemont. N’empêche, sur les « avenues », on trouve régulièrement du béton qui s’effrite en le percutant de la pointe d’un tournis.

Il suffit de sonder le béton sous le perron ou les balcons et autour des fenêtres et des portes de sous-sol. Dans les pires cas, il se défait comme de la boue. Dans d’autres, il tombe en morceau quand on le percute.

Il est tout à fait normal que les premiers deux ou trois millimètres de la surface tombent en poussière. Mais si on continue à gratter et l’effritement se poursuit, il y a un problème.

À long terme

« Je suis propriétaire depuis 30 ans et la maison n’a jamais bougé », m’a un jour déclaré le propriétaire d’un triplex dont je venais de découvrir que le béton des fondations était complètement friable. Effectivement, il est tout à fait possible qu’avec du béton de mauvaise qualité qui fait dix ou douze pouces d’épais, il n’y ait eu encore aucune conséquence sur la structure du bâtiment.

La détérioration du mauvais béton se fait au contact répété de l’humidité du sol. Même attaquées par l’humidité, ces fondations peuvent soutenir un bâtiment encore très longtemps. Cependant, une chose est certaine : tôt ou tard, les fondations devront être refaites à neuf, afin de prévenir de graves problèmes d’affaissements et fissuration de toutes parts. Prévoir au moins 20 000 $ par mur de fondation.

On voit régulièrement des tentatives de cacher ou consolider le mauvais béton. À l’extérieur, un épais crépi est appliqué sur la fondation. Après quelques années, il se décolle. Ce crépi s’arrête au niveau du sol. Il suffit de creuser un peu dans la plate-bande pour découvrir du béton friable.

À l’intérieur, le béton peut avoir été caché par du crépi, de l’isolant ou des murs finis. On trouve toujours quelques endroits où il est encore accessible, près de l’entrée d’eau, du panneau électrique ou dans la pièce abritant la fournaise et les chauffe-eau.

Faire gicler de l’uréthane pour isoler ces fondations est une très mauvaise idée. L’uréthane empêchera la fondation de s’assécher par l’intérieur. L’humidité restera plus longtemps dans le béton, ce qui accélérera sa détérioration.

Certains propriétaires iront jusqu’à couler de nouveaux murs de béton par l’intérieur, ou ajouter des poteaux pour mieux soutenir le plancher du rez-de-chaussée. Ces efforts sont louables, mais ils ne règlent que partiellement le problème.

Sur la plupart des immeubles dans Rosemont-La Petite-Patrie, les fondations servent non seulement à soutenir la structure du bâtiment, mais aussi à supporter l’énorme poids des murs de maçonnerie. Quand le béton se détériore, il peut s’affaisser et entraîner d’importantes fissures dans la brique.

Près de l’entrée d’eau, le béton est presque toujours accessible. PHOTO : RueMasson/Inspecteur D

Dans le contexte d’une transaction immobilière, il est très important de retenir les services d’un inspecteur en préachat qui sait comment repérer du mauvais béton et qui cherchera à poser un diagnostic, même si la plus grande part des fondations ne semble pas accessible.

Le mauvais béton est une tare. Il faut éviter de banaliser, surtout quand on a eu un coup de coeur pour la propriété. Le remplacement est très coûteux. On peut le reporter à plus tard. Mais au moment de revendre, il faudra déclarer le problème et ajuster le prix en conséquence.

Source: Ruemasson

La vérification de la fondation est effectuée lors d'une inspection en bâtiment préachat ou prévente. Si vous avez besoin d'effectuer une inspection du bâtiment, consulter notre répertoire d'inspecteur.