Qu’est-ce que c’est ?
La déclaration du vendeur est un document rempli par le vendeur, où l’on répond par OUI ou par NON, et qui permet de connaître l’historique du bâtiment, que seul le propriétaire peut connaître. Ce document est d’environ six (6) pages et permet à l’acheteur d’être informé des conditions de l’immeuble convoité. Les courtiers immobiliers ont leur propre déclaration du vendeur, qui a été élaboré en collaboration avec l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Pour les ventes sans courtier immobilier, plusieurs plateformes, comme Duproprio et Publimaison, possèdent leur propre déclaration du vendeur qui est disponible sur leur site Internet.
La déclaration du vendeur couvre large et demande un bon exercice de mémoire. Il faut indiquer autant l'année de construction de la maison, d’installation de la toiture, du chauffe-eau, du réservoir au mazout, etc. On y mentionne l’année d’acquisition de la propriété, les hypothèques, les avis de non-conformité reçus par une autorité compétente ou un assureur, etc. La déclaration du vendeur va couvrir différents thèmes tel que : le terrain (sol), le sous-sol du bâtiment (incluant le vide-sanitaire), la qualité de l’air intérieur, la toiture, la plomberie et le drainage, l’énergie, le chauffage, climatisation et ventilation, les insectes et animaux nuisibles, les rapports d’inspections et expertises ayant déjà été effectuées sur l’immeuble, les améliorations importantes sur l’immeuble, ainsi que tout autre élément qui pourrait affecter la valeur de l’immeuble (mort violente, suicide, plantation de cannabis, etc.).
 
Est-ce obligatoire de remplir une déclaration du vendeur ?
La réponse courte est : oui s’il s’agit d’une vente résidentielle dont la transaction est effectuée par un courtier immobilier, et non si le bâtiment est vendu par le propriétaire directement.
Toutefois, sachez que selon le Code civil du Québec (article 1726), « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert un prix aussi élevé, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

Autrement dit, le vendeur doit divulguer toute information déterminante relativement à la vente, sans quoi, il peut être tenu responsable, et ce, même si la propriété est vendue sans garantie légale, au risque et péril de l’acheteur.
Donc, lorsqu’un vendeur remplit une déclaration qui précise les défauts connus, il atténue sa responsabilité civile et se protège contre un acheteur qui pourrait lui reprocher d’avoir caché des choses. Par exemple, un acheteur ne peut lui reprocher des dommages présents dans un mur à cause d’une infiltration d’eau antérieure si le vendeur l’avait déclaré par écrit. L’acheteur quant à lui, peut avoir plus d’information sur l’immeuble et faire un choix éclairé sur l’achat du bâtiment.
Certains vendeurs peuvent craindre de faire fuir les acheteurs en remplissant ce document, mais au contraire, le document risque plutôt de mettre l’acheteur en confiance par la démonstration de transparence. De plus, si un problème est survenu, on peut détailler la source du problème, ainsi que la manière dont le problème a été corrigé; idéalement, il faudrait fournir les factures de la réparation. En déclarant immédiatement les éléments connus, le vendeur peut aussi éviter que ce vice soit découvert par un inspecteur en bâtiment préachat; dans ce cas, le fait de ne pas avoir déclaré cet élément qui était clairement connu peut avoir des conséquences sur la transaction, comme la perte de confiance de l’acheteur envers le vendeur, ou le désir de l’acheteur de se retirer de la transaction ou de renégocier le prix suite à la découverte d’un nouveau problème.
 
Déclaration du vendeur : les 8 erreurs fréquentes
Remplir la déclaration du vendeur est une chose, et BIEN la remplir en est une autre. Il est fréquent d’observer des erreurs dans la déclaration du vendeur qui peuvent nuire, tant au vendeur qu’à l’acheteur. En voici quelques exemples :

1- Utilisation d’une déclaration du vendeur faite « maison » :
Lorsque la vente est faite sans courtier immobilier, les vendeurs vont parfois utiliser des modèles de déclaration du vendeur qui proviennent de différents endroits tel qu’un notaire, un site Internet ou remplir eux-mêmes les éléments qu’ils se souviennent sur une feuille. Cette situation augmente le risque de commettre des erreurs, en oubliant de déclarer certains éléments importants ou en omettant des éléments techniques comme la pagination ou la signature du document. Utilisez des modèles reconnus et fiables !

2- Évitez d’être trop général ou ambigu et apportez les précisions importantes :
Lors de l’inspection du bâtiment, il est fréquent pour un inspecteur préachat de trouver des erreurs ou incohérences dans la déclaration du vendeur.
Par exemple, une déclaration du vendeur qui mentionne que le drain de fondation a été refait en 2018 laisse croire que le drain est fait au complet (sur les 4 façades du bâtiment). Après avoir fait ses observations sur le terrain et après discussions avec le vendeur, l’inspecteur en bâtiment découvre que le drain a été refait, mais seulement sur 2 façades : oups! L’acheteur avait fait une offre d’achat en considérant que le drain de fondation était neuf; il faut donc s’attendre à une réaction de l’acheteur!
Un autre exemple : on peut lire que l’année d’installation de la toiture est 2019. Pendant l’inspection du toit, l’inspecteur voit que les bardeaux sont différents ou n’ont pas la même usure sur la façade arrière et sur l’abri d’auto : oups! La toiture sur la façade arrière est à prévoir dans trois (3) ans ! N’hésitez pas à préciser votre déclaration du vendeur : façade avant 2019, façade arrière 2001 (ou inconnu si vous ne connaissez pas l’année d’installation).
Il faut donc éviter la confusion et être précis dans la déclaration.

3- Évitez les euphémismes
Certains vendeurs cherchent à diminuer les problèmes par différents euphémismes. Par exemple, à la question « À votre connaissance, y a-t-il déjà eu des infiltrations d’eau au sous-sol ou ailleurs (toiture, terrasse, balcon, etc.)? », certains vendeurs sont tentés d’écrire des précisions qui diminuent le problème tel que : suintement, humidité, condensation, etc. Évitez ce genre d’euphémisme! À partir du moment où l’eau traverse de l’extérieur vers l’intérieur du bâtiment, il y a une infiltration! Laissez l’inspecteur préachat et/ou l’acheteur faire la démarche de comprendre l’étendue de la problématique, en apportant de votre côté les informations que vous connaissez pour les aider, comme : infiltration observée seulement au printemps, infiltration observée uniquement sur la façade arrière du bâtiment, infiltration visible par la fissure ou par la jonction entre la dalle de béton et la fondation, etc. N’hésitez pas à aider l’inspecteur préachat et l’acheteur à comprendre la problématique.

4- Éviter les contradictions
Il arrive que des contradictions soient observées par les inspecteurs préachat. Par exemple, le vendeur coche « non » à la question : À votre connaissance, y a-t-il déjà eu présence d’insectes ou d’animaux nuisibles ? L’inspecteur va dans l’entretoit et voilà qu’il voit les trappes à souris et poison que le vendeur a mis! Vous avez eu une souris il y a 10 ans et ce sont des restants ? Écrivez-le. Vous n’avez jamais eu d’animaux nuisibles et vous l’avez installé à titre préventif ? Écrivez-le.
Un autre exemple de contradiction : le vendeur mentionne qu’aucune fissure n’est présente sur la fondation, mais pendant l’inspection du bâtiment, l’inspecteur découvre deux (2) fissures présentes ayant été réparées. Déclarez-les ! Écrivez qu’il y a des fissures, mais que celles-ci ont été réparées et apportez des précisions telles que l’année de la réparation, fournissez les factures de la réparation ou écrivez que des photos ou vidéos de la réparation sont disponibles en preuve.
Lorsqu’il y a une contradiction entre ce qui est observé à l’inspection et les déclarations du vendeur, ce type de situation risque d’occasionner une confusion et une perte de confiance de l’acheteur.

5- N’oubliez pas de cocher des cases
Cette recommandation peut paraître banale, mais il est fréquent que le vendeur oublie de répondre à certaines questions sur le document. Assurez-vous que toutes les questions ont été répondues.

6- Changement durant la mise en vente
Pendant que la maison est en vente ou qu’une offre d’achat est signée, une fuite de plomberie se produit. Modifiez la déclaration du vendeur pour la mettre à jour et informer l’acheteur de la nouvelle situation. Ne cherchez pas à cacher qu’un problème est survenu.

7- Signer la déclaration du vendeur
Le vendeur doit signer la déclaration du vendeur, et l’acheteur doit signer un accusé réception. L’acheteur reconnait donc avoir reçu une copie de la déclaration du vendeur. Chacun des parties garde une copie signée.

8- Prenez le temps de vérifier l’information
Trop souvent, les vendeurs rempliront le document rapidement et ne prendrons pas suffisamment le temps de trouver l’information juste à mettre dans la déclaration. Y a-t-il des fissures sur la fondation ? Prenez cinq (5) minutes pour confirmer la présence ou l’absence de fissures en faisant le tour de la propriété. Vérifiez sur le chauffe-eau si vous êtes capable de voir la date de fabrication pour l’inscrire sur le document. Même chose pour l’année d’installation de la toiture en essayant de trouver la facture de l’année exacte où la réfection de la toiture a été effectuée.
Il ne faut pas oublier que la déclaration du vendeur est remplie de bonne foi et AU MEILLEUR DE LA CONNAISSANCE DU VENDEUR. Même si le vendeur n’habite pas les lieux ou que vous êtes dans une situation de succession (maison de vos parents, par exemple), remplissez-la malgré le peu d’information que vous avez. Un vendeur ne peut être tenu responsable pour une information qu’il ne connait pas, mais doit transmettre ce qu’il sait.
 
Une déclaration du vendeur et une inspection préachat, pour protéger l’acheteur et le vendeur
Il ne faut pas oublier que la déclaration du vendeur ne remplace pas l’inspection préachat; l’un ne remplace pas l’autre, mais les deux se complètent. Un vendeur n’est pas un expert en bâtiment ni un professionnel, donc il est possible que le vendeur présente un portrait incomplet ou inexact de la propriété. C’est ici que l’inspecteur en bâtiment préachat intervient : une copie de la déclaration du vendeur sera remise à l’inspecteur en bâtiment qui prendra le temps de la lire avant de débuter son inspection de la propriété. Le document aidera l’inspecteur préachat dans sa vérification de l’immeuble et ajoutera ses recommandations ou précisions au rapport d’inspection.
Pour l’acheteur : les informations fournies par l’inspecteur en bâtiment l’aideront à avoir une meilleure connaissance de la propriété convoitée et remplira son obligation légale de faire preuve de prudence et diligence lors de l’achat du bâtiment.
Pour le vendeur : quand l’acheteur est au courant d’une information fournit par l’inspecteur en bâtiment, celle-ci fait office de protection au vendeur, puisque l’acheteur ne peut plaider l’ignorance du problème ou que celui-ci était caché avant l’achat.
La déclaration du vendeur et l’inspection préachat est donc un duo intéressant, tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
 
 
Vous trouverez sur la page suivante un exemple de déclaration du vendeur utilisé par les courtiers immobiliers :