Groupe Inspection est fier de vous présent ce rapport complet, en collabaoration avec une avocate en droit immobilier. Le présent article a été conçu dans l'optique de faire un tour d'horizon très général du cadre juridique déterminé par la jurisprudence entourant l'exercice, par les inspecteurs en bâtiment, d'une inspection préachat. Nos rapports ultérieurs traiteront des évolutions jurisprudentielles, des exceptions et de certains cas d'espèce.

Le présent rapport sera divisé en quatre sections. Nous traiterons d'abord (i) de la qualification juridique du contrat intervenant entre les inspecteurs et leurs clients (ii) des obligations de l'inspecteur (iii) de la responsabilité civile et professionnelle de l'inspecteur en bâtiment et (iv) nous terminerons avec des exemples jurisprudentiels de recours en responsabilité civile contre des inspecteurs et leur issue.


I LE CONTRAT LIANT L'INSPECTEUR ET SES CLIENTS



Le type de contrat L'intérêt de qualifier le contrat est de pouvoir déterminer quelles sont les règles qui vont le régir. En effet, il existe différents types de contrats, lesquels sont régis par des règles différentes.

Dans le cas qui nous occupe, malgré quelques tergiversations jurisprudentielles, la jurisprudence est maintenant unanime à l'effet que le contrat d'inspection préachat est un contrat de service ¹ et il est donc régi par les règles prévues aux articles 2098 et suivants du Code civil du Québec.

Aussi, dans la majorité des cas, comme l'inspecteur fourni un contrat pré-rédigé à son client qui n'a pu en négocier les stipulations essentielles, le contrat sera aussi qualifié de contrat d'adhésion.

Finalement, lorsque l'inspecteur préachat travaille pour des acheteurs qui sont souvent des particuliers ( et non des compagnies), le contrat sera considéré comme un contrat de consommation régi par la Loi sur la protection du consommateur.
Cette triple qualification fait en sort que les règles générales suivantes seront applicables aux contrats d'inspection soit :

-    En cas d'ambiguïté des termes du contrat menant à un litige, l'interprétation du contrat d'inspection sera faite en faveur du client
-    Si le contrat d'inspection fait référence à des clauses d'un autre document, l'inspecteur doit les porter expressément à la connaissance de son client au moment de la signature sans quoi les clauses de cet autre document ne seront pas opposables au client;
-    Lorsque l'inspecteur fait affaire avec des clients particuliers, comme il s'agit d'un contrat de consommation, l'inspecteur ne peut pas se dégager de sa responsabilité découlant de son fait personnel ou de celui de son représentant. De plus, les clauses d'arbitrage ne seront pas valides;
- Comme le contrat est un contrat de service, le client peut le résilier à tout moment, moyennant le paiement à l'inspecteur des frais encourus jusqu'au moment de la résiliation.
Bien entendu, cette liste n'est pas exhaustive.


1 Mélanie HÉBERT, « Retour sur la responsabilité de l'inspecteur préachat: les développements récents", dans Service de la formation permanente, Barreau du Québec, vol 280, Développements récents en droit de l'immobilier (2007), La Référence, EYB2007DEV1403, p.171 à 175.

Les clauses de restriction ou d'exclusion de responsabilité

Tel que mentionné à la liste ci-avant, les clauses de limitation de responsabilité sont souvent déclarées nulles ou non opposables au client.
 
Il est cependant permis à l'inspecteur de mettre à son contrat des clauses de limitation de mandat qui viennent circonscrire la portée de l'inspection et ce à quoi l'inspecteur s'engage dans son inspection. Ces clauses de restriction ou de limitation de mandat sont valides. Par contre, il importe d'en faire valider la rédaction par un professionnel, car une clause qui ressemblerait trop à une exclusion de responsabilité risquerait d'être déclarée nulle.

Sur ce sujet toujours épineux, voir ci-bas ce que nous enseigne la jurisprudence

Wehbe c. lns-pec (3924734 Canada inc.), 2010 QCCQ 982
 
« [30] Selon les faits soumis, une clause de limitation de responsabilité est présente au contrat. Cette clause stipule que « l'inspecteur ne donne personnellement aucune garantie quant à l'inspection ou au rapport qui en découle. [. . .] ».
[31] L'inspecteur ne peut restreindre sa responsabilité par voie contractuelle. En effet. tant la iurisprudence que la doctrine énoncent qu'une telle clause de limitation de responsabilité est nulle.

Cette prétention se fonde sur l'article 1 O de la Loi sur la protection du consommateur qui édicte

10. Est interdite la stipulation par laquelle un commerçant se dégage des conséquences de son fait personnel ou de celui de son représentant.


 
[32]  Ainsi, selon cette disposition, est prohibée toute stipulation et clause d'exonération ou de limitation de responsabilité contractuelle, qu'elle ait été portée ou non à la connaissance du consommateur au moment de la conclusion du contrat et que le dommage ait été causé par une faute Jourde, une faute ordinaire ou même par un manquement à une obligation de résultat
 
[33] Dans la décision Li c. Boutilier, une clause de limitation de responsabilité contenue dans un contrat d'inspection préachat a été iugée abusive au motif que l'inspecteur se devait d'agir comme un inspecteur raisonnable. prudent et diligent et qu'il ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité. »
(Références omises - nos soulignements)
 
Urbina c. Massie (PMIR Inspection), 2015 QCCQ 3029
 
« [17] Les contrats d'inspection préachat ont été qualifiés, tant en doctrine qu'en jurisprudence, de "contrat d'adhésion" et de "consommation" au sens des articles 1379 et 1384 C.c.Q. compte tenu, entre autres, qu'un tel inspecteur se présente généralement avec un contrat d'inspection déjà rédigé, imprimé à J'avance et dont les stipulations essentiel/es ne sont pas négociables.
 
[18]  Le contrat conclu entre les demandeurs et Patrick Massie est incontestablement un "contrat de consommation"  au  sens  de  l'article 1384 C.c.Q.
 
[19] L'affaire Côté traite des clauses de limitation de responsabilité que contiennent certains contrats d'inspection. Dans cette affaire l'inspecteur invoquait, en défense à une action en responsabilité intentée par l'acheteur, une clause limitant sa responsabilité au remboursement des honoraires facturés,  même  si  l'inspection  avait  été   exécutée   de   façon négligente. Concluant que le contrat d'inspection en cause est un contrat de consommation,  le  juge  Sheehan  décidait  que  la  clause  de  limitation de responsabilité crée une disproportion entre les prestations respectives des parties et qu'elle équivaut à une exploitation du consommateur en créant une « obligation excessive, abusive et exorbitante de la part du consommateur».
 
[20] Le  juge   souligne   également   qu'une   telle   clause   de   limitation de responsabilité est expressément interdite par l'article 10 de la Loi sur la Protection du Consommateur. Il conclut en conséquence que la clause d'exonération de responsabilité incluse dans le contrat d'inspection préachat est nulle.

[21] Le Tribunal adhère entièrement à ce raisonnement et le fait sien

[22] Il en résulte que le défendeur ne peut se dégager de sa responsabilité - s'il en est - en invoquant la clause no 4 qui contient une limite similaire à celle que l'on retrouve dans Côté. »



II LES OBLIGATIONS LÉGALES DE L'INSPECTEUR

 
Lors de la réalisation de son inspection préachat, l'inspecteur est tenu à une obligation de moyen. Cela signifie qu'il est tenu d'agir avec prudence et diligence en vue de déterminer la condition de l'immeuble et d'en déceler les déficiences, en employant les moyens raisonnables, mais sans assurer le résultat.
 
Donc, pour retenir la responsabilité de l'inspecteur, un client devra, de ce fait, démontrer que l'inspecteur a commis une faute ou qu'il a manqué de prudence et de diligence par rapport à ce qu'aurait fait un inspecteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances. Ceci signifie que pour parvenir à ses fins, un demandeur devra essentiellement démontrer qu'un vice existait au moment de l'inspection, et qu'un autre inspecteur raisonnable aurait, lui, relevé le vice ou ses indices visibles.
 
Les diverses associations d'inspecteurs en bâtiment ont mis sur pied des normes de pratique pour encadrer l'exécution des inspections préachat de leurs membres. Bien que la plupart des inspecteurs aient adhéré à l'une ou l'autre de ces associations, l'adhésion est volontaire et il ne s'agit pas d'ordres professionnels à proprement parler. Ce faisant, bien que les normes de ces associations soient couramment employées comme guide par les tribunaux dans leur analyse du comportement d'un inspecteur, leur utilisation n'est pas une protection absolue contre les poursuites en responsabilité. En effet, bien que les tribunaux puissent se baser sur ces normes pour juger si l'inspecteur a agi selon les règles de l'art et s'il a ou non manqué de prudence et de diligence dans l'exécution de son mandat, ces normes n'ont pas de valeur juridique. Ils sont donc une référence et un indicateur du comportement d'un inspecteur raisonnable, mais un inspecteur pourrait voir sa responsabilité retenue même s'il a respecté à la lettre les normes de pratique, et à l'inverse, pourrait être considéré comme ayant agi selon les règles de l'art et de manière prudente et diligente sans pour autant avoir suivi les prescriptions de sa norme de pratique. Chaque cas est un cas d'espèce.
 


Il est important de souligner aussi de plusieurs juges ont analysés le comportement d'inspecteurs à la lumière de l'obligation qu'a l'acheteur d'un immeuble de l'examiner de manière prudente et diligente, selon ce qui est prévu à l'article 1726 du Code civil du Québec. Ces juges ont en effet conclu que l'inspecteur devait agir selon la même norme de diligence à laquelle l'acheteur est lui-même tenu. Par contre, compte tenu de sa spécialisation, qui est supérieure à celle de l'acheteur, l'inspecteur doit relever les indices visibles susceptibles de soulever des soupçons quant à l'existence d'un vice et référer son client à un expert qualifié dès lors qu'un doute s'introduit dans son esprit. L'inspecteur doit donc voir les indices visibles, mais il doit aussi les interpréter à la manière d'un inspecteur et non seulement à la manière d'un acheteur.
 
Dans tous les cas, l'inspection préachat n'est pas une expertise. Il s'agit simplement d'une inspection visuelle, mais approfondie. Néanmoins, le degré d'obligation de vérification diligente de l'inspecteur est un peu supérieur à l'obligation de l'acheteur qui examinerait lui-même l'immeuble de manière prudente à cause de sa spécialisation, mais il n'équivaut pas à celui d'un expert qui doit produire une expertise.
 
La jurisprudence a déjà tracé les grandes lignes applicables aux inspecteurs lesquelles sont notamment listées dans l'extrait de la décision ci-après copié. Il est ainsi reconnu que, compte tenu de sa nature, l'inspection ne permet pas de déceler les vices réellement cachés au sens de la loi ou des non-conformités aux normes, règlements et codes de bâtiment en vigueur.


 
 
 
Au présent chapitre, la jurisprudence nous enseigne ce qui suit :
 
9125-5216 Québec inc. c. Sogevem Associés experts conseils Ltd. (Groupe Solroc), 2018 QCCS 369
 
« [71] Pour répondre à cette question [Sogevem  a-t-elle commis une  faute dans l'exécution de ses obligations envers les demandeuses ?], il faut d'abord déterminer l'intensité des devoirs contractuels de la défenderesse aux termes du contrat D-1. En vertu de celui-ci, elle a contracté une obligation de moyens. Comme le soulignent les auteurs Baudoin et Des/auriers, « [/Je débiteur d'une obligation de moyens ou de diligence promet seulement de prendre les meilleurs moyens pour fournir un résultat au créancier, sans toutefois assurer celui-ci de sa réussite »; et aussi, « [/]'obligation de moyens est celle pour la satisfaction de laquelle le débiteur est tenu d'agir avec prudence et diligence en vue d'obtenir le résultat convenu, en employant tous les moyens raisonnables, sans toutefois assurer le créancier de l'atteinte du résultat».
 
[73] Les principales obligations contractuel/es de la défenderesse envers les demanderesses consistaient à faire une inspection visuelle de l'immeuble, à estimer le coût des réparations probables et de soumettre un rapport écrit à l'acheteuse de son inspection et de ses estimations. Ces obligations étaient certes des obligations de moyens, mais elle avait le devoir de les remplir d'une manière prudente et diligente conformément aux règles de l'art applicables dans les circonstances. Évidemment, la pratique professionnelle courante ou les règles de l'art ne doivent pas être constitutives de négligence.
 
[83] On l'a vu, dans l'arrêt Placement Jacpar inc. c. Benzakour, 1989 CanL/1 976 (Qc Ca), la Cour d'appel confirme que l'inspecteur préachat n'est pas obligé de tout vérifier dans le détail et encore moins de commencer à ouvrir ou à sonder planchers. murs. plafonds ou fondations. L'inspection visuelle n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif. il peut demeurer sommaire.
{Références omises - nos soulignements)


 
 
 
Ratté C. Lévesque, 2016 QCCS 26
 
« [14] Les auteurs rappellent que, selon la jurisprudence, l'obligation d'un inspecteur préachat en est un de moyens et non de résultats.
 
[15]  lIs résument ainsi les normes et règles applicables à l'inspection préachat, lesquelles se résument ainsi :

► Les obligations de l'inspecteur préachat sont les mêmes que celles de l'acheteur au sens de l'article 1726 C.c.Q.;
► L'inspecteur doit agir avec prudence et diligence;
► L'inspection préachat est une inspection des composantes visibles d'un immeuble visant à déterminer les défauts apparents majeurs qui affectent l'immeuble ou qui en diminuent l'usage ou la valeur;
►  Lorsque l'inspecteur  doit noter des vices apparents qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d'un vice caché plus sérieux, l'inspecteur se doit d'attirer l'attention de son client sur cette possibilité et le référer à un expert en la matière ou proposer des correctifs efficaces aux défectuosités décelées;
► L'inspecteur qui propose de tels correctifs encourt alors une responsabilité à cet égard;
► L'inspecteur préachat doit voir ce qui doit être « vu » ou « constaté » et l'interpréter;
► Si l'inspection révèle la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel,   l'inspecteur   a   l'obligation   de  faire  un  examen  plus
approfondi;
► L'inspecteur doit référer le client à un spécialiste en cas de doute quant à l'existence d'un vice.

[16]  Reprenant les enseignements de la Cour d'appel, l'on retient que l'inspection préachat est une inspection visuelle, mais approfondie. Il n'est pas requis qu'un inspecteur préachat fasse des ouvertures dans les murs pour voir l'état des fondations.

[17]  Cependant, si un signe visible à l'œil nu permet à l'inspecteur de soupçonner un problème, il doit en faire part à l'acheteur et le diriger au besoin vers des spécialistes qui eux feront les recommandations, incluant la nécessité de pousser davantage l'investigation.


[19] Ainsi, l'inspection préachat ne permet pas à l'acheteur de s'attendre à la détection des vices cachés et ne peut donner lieu à une garantie à l'acheteur que l'immeuble est exempt de vices cachés.

[20]  Les auteurs énumèrent ainsi les limites de l'inspection :
E. Résumé des limites de l'inspection

► L'inspecteur préachat est un généraliste;
► L'inspection préachat n'est pas une expertise et n'a donc pas la même rigueur;
► L'inspection préachat est une inspection visuelle seulement, mais approfondie;
►  L'inspection   préachat   ne  comporte  aucune  mesure  ou méthode destructive  pour  permettre  de  voir  à  l'intérieur  des  murs, des
plafonds, des conduits mécanique , des systèmes mécaniques ou dans tout autre espace inaccessible, caché ou non vérifiable;
► En l'absence d'un indice révélateur, l'inspecteur n'a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations;
► L'inspection préachat ne garantit pas l'absence de vices cachés;
► L'inspection préachat n'est pas une garantie d'identification de certaines conditions latentes;
► L'inspecteur préachat n'a pas à tout sonder ou tout découvrir;
►  Le  test de  l'article  1726  C.c.Q.  est celui  de l'acheteur  prudent et diligent et non pas celui de l'expert à tatillon sur qui repose sur sorte
d'obligation de résultat;
► Le but de l'expertise préachat n'est pas de procéder à une analyse en profondeur de la structure de l'immeuble;
► L'inspection préachat n'est pas une inspection de conformité aux divers codes ou normes;
► L'inspecteur préachat n'est pas tenu de proposer des correctifs efficaces aux défectuosités décelées, il peut choisir de référer son client à un expert en la matière;
► Le rapport d'inspection préachat ne constitue pas une garantie ou une police d'assurance de quelque nature que ce soit;
► Lorsque l'inspecteur préachat commet une faute, l'acheteur en subit les conséquences juridiques. La non-prudence  et  la  non-diligence de l'inspecteur préachat sont assumées par l'acheteur qui perd son recours contre son vendeur.
(Références omises)


Le rapport de l'inspecteur et ses limites
 
Quant au contenu du rapport de l'inspecteur, la jurisprudence et les auteurs ont déjà déterminé que le rapport ne peut pas être une simple liste à cocher. Il doit être personnalisé et ne pas seulement contenir les recommandations d'usage ou des recommandations générales.
 
Il doit dénoncer toutes les limitations (encombrement, étroitesse, neige, conditions climatiques, etc.) qui ont eu une influence sur la qualité ou l'exhaustivité de l'inspection.
 
En présence de signes apparents, le rapport doit formuler des réserves et référer ses clients à un expert. L'inspecteur se doit de noter les problèmes majeurs, mais également les problèmes mineurs, car l'accumulation de ces derniers peut mener l'acheteur à reconsidérer son achat.
 
L'inspecteur doit être précis dans la rédaction de son rapport et il doit éviter des formulations telles que « réparer s'il y a lieu », car ces dernières sont vagues et ne viennent pas en aide à l'acheteur.
 
Il est cependant reconnu que le rapport a ses limites. Il ne doit pas se prononcer sur l'opportunité d'acheter ou non la maison. L'inspecteur doit éviter d'être trop alarmiste dans ses interprétations, car cela pourrait causer des dommages au vendeur. L'inverse est cependant aussi vrai en ce qu'il doit éviter d'être trop rassurant. L'inspecteur se doit donc d'être objectif.



 
III LA RESPONSABILITÉ DE L'INSPECTEUR EN BÂTIMENT


 
Il est important de préciser que lorsque l'inspecteur relève des vices dans son rapport et qu'il suggère des correctifs, il engage sa responsabilité s'il s'avère que ces correctifs ne sont finalement pas adéquats.
 
Lorsque l'inspecteur commet une faute ou qu'il manque de prudence et de diligence, l'acheteur en supporte les conséquences juridiques face au vendeur. En effet, en donnant un contrat à un inspecteur en bâtiment ayant manqué à ses obligations légales de prudence et diligence, et en n'ayant ce faisant pas examiné lui-même l'immeuble, l'acheteur se retrouve bien malgré lui à ne pas s'être déchargé de son obligation d'inspection prudente et diligente du bien conformément à ce que prévu à la loi. Ainsi, cet acheteur pourrait échouer dans un recours en vices cachés, car le vendeur pourrait invoquer que le vice était visible malgré qu'il n'ait pas été vu par l'acheteur lui-même ou par son inspecteur fautif.
 
C'est d'ailleurs spécifiquement dans ce scénario particulier que les acheteurs se tournent souvent contre leur inspecteur.
 
A ce chapitre, la jurisprudence s'exprime comme suit :
9125-5216 Québec inc. c. Sogevem Associés experts conseils Ltd. (Groupe Solroc), 2018 QCCS 369
 
[59] Les auteurs Baudoin, Jobin et Vézina rappellent la preuve que doivent présenter les demanderesses dans le cadre d'une action fondée sur l'inexécution d'un contrat :
 
[ ...] Ainsi, le cocontractant qui prétend que son cocontractant n'a pas exécuté une de ses obligations devra prouver cette inexécution contractuelle. Établir la faute d'un débiteur contractuel, c'est démontrer qu'il ne s'est pas conformé aux obligations qu'il avait assumées. La première chose à faire est évidemment d'établir l'existence de l'obligation qu'on invoque[. ..]
 
[61] Partant, il faut donc déterminer les obligations contractées par Sogvem aux termes du contrat D-1 et leur intensité. Ensuite, le tribunal devra vérifier si Sogevem a exécuté ses obligations entièrement, correctement et sans retard. De plus, le tribunal devra se pencher sur le rapport P-6 afin de déterminer s'il est conforme à ces obligations contractuelles. Enfin, le tribunal devra vérifier si les réserves et recommandations énoncées dans le rapport Solroc sont reliées aux divers travaux effectués par les demandeuses sur l'immeuble inspecté.»
 
(Références omises)
 

IV EXEMPLES JURISPRUDENTIELS DIVERS

Voici quelques exemples récents de décisions dans lesquelles l'inspecteur en bâtiment a vu sa responsabilité retenue dans le cadre d'une inspection préachat.
 
Antheaume c. Lambert (RE/Max lmmo Contact inc.), 2015 QCCQ 6038
 
Dans cette décision, on retient la responsabilité de l'inspecteur qui n'a pas fait la différence entre un climatiseur et une thermopompe. En effet, au terme de son inspection, l'inspecteur indique que la maison est dotée d'une thermopompe comme indiqué dans la déclaration du vendeur. Selon l'inspecteur, son inspection n'incluait pas la vérification de la soi-disant thermopompe. Le tribunal conclut que l'inspecteur n'a pas respecté son mandat et n'a pas rempli les obligations qui lui incombaient en vertu du contrat de service le liant à l'acheteuse. La thermopompe était accessible et visible et l'inspecteur se devait de vérifier si elle était en bon état et fonctionnelle. Si l'inspecteur avait fait ces vérifications, il aurait rapidement conclu qu'il s'agissait d'un simple climatiseur et non d'une thermopompe. L'inspecteur n'a pas été condamné à dédommager l'acheteuse, car celle-ci avait déjà reçu un dédommagement complet pour ses dommages par le biais d'une entente avec les vendeurs. Elle ne pouvait donc être indemnisée de nouveau.
 
Chaouch c. Laeadessa inc., 2015 QCCQ 2626; Lawadessa inc. C. Chaouch, 2016 QCCS 4637
 
Dans cette décision, un acheteur reproche à son inspecteur préachat de ne pas avoir procédé à un examen plus approfondi des causes pouvant expliquer les indices qu'il avait relevés. Après un résumé complet du cadre juridique applicable à l'inspecteur préachat ainsi qu'une revue de la jurisprudence applicable en semblable matière, le tribunal conclu que le test applicable pour déterminer si l'inspecteur a commis une faute est celui de l'inspecteur prudent et diligent placé dans la même situation. Le tribunal conclut qu'il y a eu manquement par l'inspecteur à ses obligations. En effet, en présence de plusieurs indices, l'inspecteur se doit d'alerter son client de l'existence d'un vice potentiel et lui recommandant des vérifications plus approfondies. Cette décision a été confirmée en révision judiciaire.
 
Goulet c. 9060-4968 Québec inc. (Michel Desrosiers et Associés), 2016 QCCQ 12039
 
Dans cette décision, le tribunal arrive à la conclusion de l'inspecteur ne s'est pas comporté comme un inspecteur raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. En effet, l'inspecteur a omis de mentionner de nombreux éléments visibles qui étaient de nature à influencer les acheteurs dans leur processus d'acquisition de la maison. L'inspecteur soutient pour sa défense que la maison est âgée. Le tribunal n'accepte pas cet argument en mentionnant qu'au contraire, plus la maison est âgée, plus elle a besoin d'une attention plus grande et plus précise. L'inspecteur avance également qu'il n'a pas mentionné certains éléments, car les vendeurs en traitaient dans leur déclaration du vendeur. Le tribunal ne voit pas en quoi le fait que ces informations soient contenues dans la déclaration du vendeur vient réduire l'obligation de l'inspecteur. Finalement, l'inspecteur affirme que tout le monde savait que l'escalier était artisanal et non conforme. Selon lui, c'était clair et donc il n'avait pas besoin d'en parler dans son rapport. Le tribunal ne retient pas cet argument. Il était dans son mandat de prévenir les acheteurs concernant cet escalier même si selon lui c'était clair et visible pour tous. La responsabilité de l'inspecteur a donc été retenue dans ce dossier.
 
Lemieux c. 9110-9595 Québec inc., 2008 QCCQ 12211
 
Dans cette décision, l'inspecteur préachat avait incorporé à son contrat les normes d'exercice de l'American Society of Home lnspectors. Lorsque de telles normes sont intégrées à un contrat, elles font partie intégrante de celui-ci et un manquement à ces normes entraînera un manquement à une obligation du contrat. Le tribunal retient la responsabilité de l'inspecteur pour de nombreuses raisons. Tout d'abord, l'inspecteur a mentionné que l'affaissement du triplex était stable alors qu'il n'avait aucun élément pour faire cette affirmation. Ensuite, il n'a pas identifié le problème de la plomberie non conventionnelle qui rendait inutilisable le drain de plancher. L'inspecteur a également omis de faire à ses clients la suggestion de faire inspecter par un électricien les panneaux électriques étant donné leur vétusté. Finalement, cet inspecteur, bien qu'il ait été en mesure de monter sur le toit pour l'inspecter, n'a fait aucun constat sur les déficiences visibles de la cheminée. En contrevenant aux normes d'exercice prévues à son contrat ainsi qu'aux règles de l'art en la matière, l'inspecteur a manqué à ses obligations. Il n'a pas agi en inspecteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances.
 
Après avoir établi la responsabilité de l'inspecteur, le tribunal se penche sur la clause de limitation de responsabilité prévue au contrat. Cette clause est à l'effet que l'entreprise se limite au remboursement des honoraires chargés. Cette limitation allait à l'encontre de la publicité faite par cette entreprise qui mentionnait offrir une garantie de satisfaction. De plus, comme il s'agissait d'un contrat de consommation, cette clause de limitation de responsabilité contrevenait à l'article 10 de la Loi sur la protection du consommateur.
 
CONCLUSION
 
La présent exposé est, tel que mentionné d'entrée de jeu, un résumé très général des principes qui guident les tribunaux dans leur analyse de la responsabilité des inspecteurs en bâtiments.
 
Nous approfondirons dans des chroniques futures, chacun de ces éléments, en y incluant des exemples et suggestions plus concrets.
 
 

BERNIER BEAUDRY INC
Sophie Vézina Avocate