D’abord, qu’est-ce qu’une inspection en bâtiment préachat ?

Que ce soit pour une maison, une copropriété, un immeuble à revenu (duplex, triplex, quadruplex, etc.) un chalet ou une maison centenaire, l’inspection préachat est une étape essentielle de la transaction, il est important de ne pas confier le mandat à n’importe qui. L’inspection avant achat a pour but de donner à l’acheteur les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état du bâtiment principal, tel que constaté au moment de l’inspection.
Une inspection préachat est une inspection visuelle et attentive mais qui n’est pas techniquement exhaustive; voilà pourquoi un inspecteur en bâtiment doit recommander un examen techniquement exhaustif effectué par un spécialiste lorsqu’un nombre suffisamment élevé d’indices lui permet de conclure que le système ou la composante contient une déficience importante.
L’inspection de bâtiment n’est pas un domaine règlementé au Québec. Voilà pourquoi il est important de vous informer des compétences, de la formation et de l’expérience de l’inspecteur(trice) que vous voulez engager. En choisissant un inspecteur (trice) sur Groupe Inspection, vous pourrez donc avoir un maximum d’informations sur les inspecteurs de votre région et pourrez choisir en fonction de vos besoins.
 
 
 Que vérifie un inspecteur préachat dans son inspection de l’extérieur?
Le système électrique se détails par différentes composantes tel que détaillé ci-dessous:
 
Inspection préachat du revêtement extérieur



L’inspecteur en bâtiment préachat identifie d’abord les types de revêtement extérieur présent sur le bâtiment. Sur les bâtiments résidentiels, il est fréquent d’observer du bois, de la fibre de bois (comme Canexel), du vinyle, du métal, des panneaux de ciment d’amiante ou de fibrociment, le stuc, et l’enduit d’acrylique.
 
Lors de son inspection, l’inspecteur en bâtiment vérifie des signes de détérioration du revêtement extérieure, tel que la détérioration de la peinture, la présence de pourriture, fissures ou dommages.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure que le dégagement du revêtement par rapport au sol est adéquat. La proximité du sol risque d’occasionner une usure prématurée du revêtement et possiblement des composantes du mur.
 
L’inspecteur préachat s’assure aussi qu’une ventilation est présente sous le revêtement. Un espace d'air doit permettre l'évacuation d'eau et équilibrer l'air. Une mauvaise ventilation représente un risque de pourriture ou moisissure.
 
Il arrive aussi que certains revêtements extérieurs soit installé en retrait du mur de fondation créant ainsi une tablette sur la fondation sur laquelle l'eau de pluie et la neige peuvent s’accumuler et s’infiltrer dans le joint. Si tel est le cas, l’inspecteur en bâtiment s’assure que la jonction est étanche, sans nuire à la ventilation du revêtement.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat vérifie aussi que le revêtement recouvre le mur de fondation suffisamment; normalement, il est recommandé que le revêtement extérieur chevauche la fondation sur au moins un pouce.
 
L’inspecteur vérifie, lorsque possible, de la présence d’un revêtement intermédiaire sous le revêtement extérieur. Cette membrane constitue un second moyen de défense contre l’infiltration de la pluie et permet de dissiper vers l’extérieur l’eau qui aurait pu infiltrer le premier plan
 
 
Inspection préachat du mur de maçonnerie

 
L’inspecteur en bâtiment préachat identifie d’abord les types de maçonnerie. La pierre, la brique, des panneaux de briques vissées ou posé sur isolant.
 
Lors de son inspection, l’inspecteur en bâtiment notera à son rapport la présence ou l’absence de chantepleure et s’ils sont en nombre suffisant ou obstrué. Aujourd’hui, sur les murs en maçonnerie, on retrouve des chantepleures. Les chantepleures permettent l'égouttement des infiltrations d'eau derrière la maçonnerie ainsi qu'une légère ventilation pour chasser l'humidité des murs.
Les chantepleures sont installées, environ, depuis environ la fin des années 60 et début des années 70. Avant cette période, l'étanchéité des murs extérieurs était assurée par la continuité de la maçonnerie.
 
L’inspecteur en bâtiment s’assure que les allèges de fenêtre sont en bon état. La réparation ou le remplacement de l’allège peut être nécessaire. Il arrive aussi que des allèges soient manquante. Cette situation occasionne un risque d’infiltration d’eau. De plus, certaines allèges ont une pente inversée. La pente devrait permettre à l’eau de s’écouler en sens opposé du bâtiment, sans quoi l’eau risque de s’infiltrer dans l’enveloppe du bâtiment, ce qui augmente le risque de pourriture.
 
L’inspecteur préachat notera aussi à son rapport tout signe de détérioration de la maçonnerie tel que des bombements, de l’effritement ou de la fissuration des briques.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure que le dégagement du revêtement par rapport au sol est adéquat. La proximité du sol risque d’occasionner une usure prématurée du revêtement et possiblement des composantes du mur.
 
Il arrive aussi que de l'efflorescence est observée sur le mur de maçonnerie. L'eau transporte des sels dissous à la surface d'un mur en maçonnerie et s'évapore, laissant les sels cristallins sur la surface. Ce dépôt blanc et salé s'appelle « efflorescence ». Celle-ci peut être causée par des mortiers ou des unités de maçonnerie de faible qualité ou par un excès d'eau ou d’humidité dans le mur. L'efflorescence précède parfois la détérioration du mortier ou de la maçonnerie lorsque l'humidité est retenue dans le mur.
 
L’inspecteur en bâtiment fera aussi une mention à son rapport lorsque la brique est peinturée. L’utilisation d’une peinture agit à titre de pare-vapeur posé du côté froid. La vapeur d’eau en provenance de la maison vers l’extérieur reste coincée derrière la brique poreuse qui va se charger d’eau et favoriser l’éclatement de la brique et l’effritement du mortier lors de périodes de gel et dégel.  Une brique peinte risque de s’user prématurément.
 
L’inspecteur préachat note la présence de fissures, d’effritement ou de détérioration sur le mortier par endroits. Une détérioration représente un risque d’infiltration d’eau et de dommages à l’enveloppe du bâtiment.
 
Une vérification des linteaux est aussi effectuée dans un contexte d’inspection préachat. Un linteau est conçu pour distribuer la charge de chaque côté d'une ouverture. L’absence ou la déficience de cette composante peut occasionner un affaissement de la brique et la fissuration du mortier.
 
 
Inspection préachat de l’aménagement extérieure
 
Lors de l’inspection, l’inspecteur vérifie tout aménagement susceptible de nuire au bâtiment principal.
 
L’inspecteur note la présence de pentes de terrain du bâtiment inversées, c’est-à-dire qu’elles dirigent l’eau vers le bâtiment. Les pentes doivent normalement s’effectuer en sens opposé du bâtiment pour permettre un drainage naturel des eaux de surface vers des points de captage (attention toutefois à ne pas envoyer l’eau chez un voisin). Le tout permet de prévenir toute problématique d’eau et d’humidité.
 
Lorsque le mur de soutènement est susceptible d’avoir un impact sur le bâtiment ou les occupants, l’inspecteur note si le mur représente un risque de chute, s’il est incliné ou fissuré.
 
Lorsque l’accès à la piscine n’est pas limité, l’inspecteur est tenu de le mentionné à son rapport, afin de prévenir la noyade d’un occupant du bâtiment.
 
 
Inspection préachat des margelles de fenêtres
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure de la présence de margelles où elles sont requises. Un dégagement d’au moins 6 à 8 pouces est nécessaire entre le seuil de la fenêtre et le sol. Lorsque le dégagement est insuffisant, l’installation d’une margelle est nécessaire afin de réduire le risque d’infiltration d’eau par la fenêtre.
 
Il arrive que les fenêtres de sous-sol soient près du niveau du sol dans une margelle. Un dégagement d’au moins 6 à 8 pouces est nécessaire entre le seuil de la fenêtre et le sol de la margelle, sans quoi un risque d’infiltration d’eau est présent.
 
La fixation des margelles est aussi vérifiée : lorsque les margelles ne sont pas bien fixées aux fondations, l’eau et la terre risquent de s’infiltrer par le joint avec le temps.
 
L’inspecteur vérifie aussi le drainage à l’intérieure des margelles. Celles-ci doivent permettre de drainer l’eau convenablement. Une margelle doit être drainée jusqu'au système de drainage de la fondation afin de réduire le risque de fuites dans la fenêtre elle-même. L’ajout de matériel facilitant le drainage, comme de la pierre concassée, ainsi que l’ajout d’un drain vertical qui redirige l’eau vers le drain de fondation (sans y être raccordé) sont les pratiques optimales observées dans l’industrie pour drainer efficacement la margelle.
 
Lorsqu’une margelle est située vis-à-vis une fenêtre de chambre à coucher, celle-ci ne doit pas empêcher l’évacuation ou le sauvetage des occupants en cas d’incendie. Si on installe une margelle devant une fenêtre de sous-sol qui dessert une chambre, cette dernière ne doit pas bloquer l’issue requise. Un dégagement d’au moins 30 pouces est généralement recommandé devant la margelle de façon à permettre une évacuation sécuritaire. Une fois ce dégagement fourni, aucun dégagement additionnel n'est nécessaire pour les fenêtres coulissantes, à battants ou à auvent s'ouvrant vers l'intérieur. Toutefois, pour les fenêtres à auvent s'ouvrant vers l'extérieur, un dégagement additionnel est nécessaire pour fournir les 30 pouces recommandés. La margelle ne doit pas limiter l’ouverture. Consulter les recommandations de votre inspecteur à ce sujet.
 
 
Inspection préachat des avant-toit, fascia, soffite de débord de toit
Les émergences de toit sont généralement inspectées à partir du sol. L’inspecteur examine l'état des soffites à partir du niveau du sol pour vérifier s'il n'y a pas d'espacement ou de déplacement afin d'éviter la voie libre aux insectes, oiseaux ou rongeurs. À moins de déceler un indice d'une quelconque malfaçon ou d'un défaut sur la partie supérieure des murs extérieurs, l'inspecteur ne scrutera pas les surfaces élevées à l'aide d'une échelle.
 
L’inspecteur en bâtiment note la présence de déformation de l’avant-toit, qui peut être causée par une faiblesse structurale.
 
L’inspecteur préachat s’assure de la fixation des soffites et fascia, et note toute détérioration ou pourriture.
 
 
Inspection préachat des fenêtres permanentes

L'inspecteur fait fonctionner les fenêtres permanentes. Il n'est pas toujours possible pour l'inspecteur d'opérer chaque fenêtre (présence de meubles, pellicules plastiques isolantes, etc.). Il procède généralement à l’inspection des fenêtres par échantillonnage : règle générale, l'inspecteur tente de faire fonctionner une fenêtre par pièce. L’inspecteur n'est pas tenu d'inspecter les contre-fenêtres, les contre-portes, les moustiquaires (état et présence ou absence des moustiquaires), les volets, les auvents et les autres accessoires saisonniers similaires.
 
L'inspection des fenêtres en période hivernale est, de façon générale, limitée par plusieurs facteurs hors du contrôle de l'inspecteur. Certaines fenêtres se retrouvant sous la neige (les fenêtres du sous-sol) ainsi que l'accumulation de neige et de glace sur d'autres peut rendre l'accès ou l'observation de ces composantes difficile. Il n'est pas recommandé de vérifier l'ouverture des fenêtres en période de gel : l'accumulation de glace à l'extérieur peut en empêcher le bon fonctionnement et causer des bris aux mécanismes. Certaines parties en bois pouvant être pourries ou en mauvais état, n’être pas visibles ou être fermes (dû au gel) lors de l’inspection, ne pourrait pas être détectées.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat notera à sont rapport le type de fenêtre. Normalement, cinq (5) types de fenêtre sont observés sur les bâtiments.
 
Fenêtre à guillotine
Ces fenêtres à un ou deux vantaux sont de type classique. Avant les progrès avec la technologie, ces fenêtres n'accusaient pas de performance reluisante en matière de manœuvre et d'étanchéité. Par contre, la situation a bien changé aujourd’hui. De plus, elle offre une bonne résistance à l'intrusion.
 
Les fenêtres à double guillotine peuvent être pivotées afin de permettre le nettoyage. Aujourd'hui, ces fenêtres viennent souvent avec des grilles moustiquaires montées en permanence dans un cadre de métal.
 
Fenêtre coulissante
Les fenêtres coulissantes en vinyle demandent un entretien, de même que les montants qui ont tendance à se détacher ou à se briser. Nettoyez et lubrifiez régulièrement les coulisses afin de faciliter leur utilisation et prolonger leur durée de vie.
 
Ce type de fenêtre se manœuvre facilement et est sécuritaire. Par contre, leur mode de manœuvre les rend moins étanche à l'air que d'autres types de fenêtre (pivotante, basculante, etc.) puisque leur coupe-froid s'use rapidement en raison du frottement, ce qui les rend moins efficace en hiver.
 
Fenêtre fixe
Les fenêtres fixes coûtent généralement les moins chères et offrent habituellement la meilleure efficacité énergétique et résistance à l'intrusion. Évidemment, elle ne permet pas la ventilation naturelle pas plus qu'elle ne saurait servir de moyen d'évacuation en cas d'incendie.
 
Fenêtre pivotante (à battant)
Malgré leur prix couteux, leur mode de manœuvre leur confère une excellente étanchéité à l'air et une résistance à l'intrusion. Il est à noter que ce type de fenêtre peut être difficile voire impossible à ouvrir en hiver dû à l'accumulation de neige et de glace qui s'accumule à son ouverture. À moins de forcer son ouverture en hiver, le mécanisme de cette fenêtre est rarement défectueux.
 
Fenêtres coulissantes
Si vous observez de la glace ou du givre à l’intérieur des fenêtres coulissantes, cela signifie qu’elles ne sont plus étanches et devront être changées. Nettoyez et lubrifiez régulièrement les coulisses afin de faciliter leur utilisation et prolonger leur durée de vie.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie minutieusement les verrières fenestrées.
Une verrière complètement faite de vitre est peu adaptée à notre climat. Il est fréquent que la détérioration du calfeutrant laisse l’eau s’infiltrer. Effectuer une inspection annuelle du calfeutrant est nécessaire sur ce type d’installation. La présence de condensation est un phénomène aussi observé sur ce type d’installation, particulièrement au niveau des fenêtres de toit. Pour prévenir la condensation, assurez-vous de bien chauffer la pièce et de maintenir la température aussi constante que possible ainsi qu’une humidité relative adéquate.
 
L’inspecteur notera à son rapport si les fenêtres de chambres à coucher représentent un risque à la sécurité des occupants.
 
Il notera aussi la présence de condensation ou moisissure au bas des fenêtres. La condensation est le plus grand problème d'humidité qui guette les fenêtres. Un peu de condensation temporaire sur une fenêtre ne donne pas matière à s'inquiéter, car par temps très froid, toutes les fenêtres y sont sujettes. Cependant, une forte condensation pendant de longues périodes est signe d’un problème.
 
Plusieurs facteurs expliquent l'apparition de condensation intérieure sur les fenêtres : la température de la face intérieure de la fenêtre, l'humidité relative intérieure du bâtiment, la température de l'air extérieur, etc. Pour votre confort et pour éviter les problèmes de condensation par temps froid, conservez une humidité relative entre 30 et 50 %.
 
L’inspecteur préachat notera à son rapport d’inspection tout signe de détérioration des fenêtres tel qu’une vitre brisée, décelé, le cadrage de PVC brisé, ou la présence de pourriture.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie que le mécanisme de verrouillage et d’ouverture de certaines fenêtres est fonctionnel. Il note aussi lorsque les fenêtres sont âgées. Pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment, prévoyez le remplacement peut être nécessaire.
 
 
Inspection préachat des portes
 
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure de l’étanchéité de la porte. Il vérifie que le cadrage de bois est non-visible ou protégé d’un enduit quelconque. Lorsque le cadre en bois est visible et l'eau risque de pénétrer et le faire pourrir.
 
Il s’assure que le seuil des portes se trouve à un dégagement sécuritaire du sol. L'eau et la neige pouvant s'y accumuler, il y a un risque d’infiltration et cela peut contribuer à la pourriture du seuil de porte.  
 
L’inspecteur préachat note à son rapport d’inspection tout coupe-froid endommagé, inefficace ou absent. Les avantages d'un coupe-froid efficace sont :

• Réduction des frais de chauffage;
• Amélioration du confort des appartements grâce à la réduction des courants d’air;
• Réduction du bruit en provenance de l’extérieur;
• Réduction du sifflement du vent par les portes;
• Réduction de la propagation des odeurs d’un appartement à l’autre;
• ​Contribution à garder les insectes nuisibles à l’extérieur et à améliorer l’insonorisation.

Il est aussi fréquent de constater la présence de vieilles portes à faible efficacité énergétique (surtout sur les vieilles maisons). Dans ce cas, l’inspecteur le mentionnera à son rapport d’inspection préachat.
 
Pour libérer de l’espace dans le portique, certains propriétaires font ouvrir la porte vers l’extérieure. La présence de portes installées dans le mauvais sens fait en sorte les charnières à goupilles libres est à l'extérieur, ce qui facilite le retrait de la goupille pour s’introduire dans le bâtiment. Prévoyez l'installation de charnières à goupille fixes afin de prévenir le vol dans cette situation.
 
En dernier lieu, l’inspecteur vous mentionnera tout signe de détérioration tel que pourriture, peinture, etc.
 
 
Inspection préachat des portes de garage
 
L’inspecteur en bâtiment doit normalement identifier à son rapport d’inspection le type de porte, soit en bois ou en acier, ainsi que le type de mécanisme d’ouverture, soit automatique ou manuel.
 
L’inspecteur doit normalement vérifier le fonctionnement de la porte de garage, et noter à son rapport tout signe d’anomalies.
 
L’inspecteur préachat note à son rapport d’inspection tout coupe-froid endommagé, inefficace ou absent. Il note aussi la présence de pourriture, de détérioration de peinture, ou de bosses sur la porte de garage.
 
Lors que la porte possède un mécanisme d’ouverture automatique, l’inspecteur préachat s’assure de la présence d’un arrêt automatique ainsi que de son fonctionnement. Pour la sécurité des occupants et de vos effets personnels, le fonctionnement de cette composante essentielle. 
 
Inspection préachat des terrasses, balcons, et perrons

 
L’inspecteur en bâtiment doit normalement identifier à son rapport d’inspection le type de galeries, balcons, terrasses et perrons. Le bois, le béton, la fibre de verre, le composite et la membrane de vinyle sont généralement observés comme composante.
 
 
L’inspecteur préachat s’assure de la sécurité des garde-corps.  Un garde-corps ne devrait pas contenir trop d’éléments horizontaux afin d’éviter qu’un enfant y grimpe. Un garde-corps doit être assez rigide pour supporter le poids d'une personne, ni avoir un espacement trop large entre les balustres (barreaux); un espacement maximal de quatre (4) pouces (100 mm) est normalement recommandé. L’inspecteur note aussi la présence de garde-corps n'ayant pas la hauteur sécuritaire pour les occupants, et mentionne à son rapport d’inspection préachat constaté l'absence de garde-corps aux endroits où il serait requis.
 
L’inspecteur s’assure aussi que les galeries et terrasses ne représente pas de risque de dommages au bâtiment. Par exemple, toute structure qui est fixée à un bâtiment devrait être installée sur pilotis de béton (sonotubes) ou sur pieux afin d'éviter tout mouvement lié au gel et dégel. Si un mouvement survient, des dommages peuvent être causés à la propriété. Le type de sol a une influence importante sur la stabilité de l’installation : une galerie déposée sur un sol argileux est, par exemple, plus à risque de mouvements que si elle avait été déposée sur un sol sablonneux.
Il vérifie aussi que la pente ou les jonctions avec le bâtiment principale de représente pas un risque de dommages à la propriété.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie tout signe de détérioration tel que l’effritement du béton, pourriture du bois, détérioration de l’enduit de protection, ou d’installation pouvant causer une usure prématurée des revêtements (comme un tapis à l’extérieure).
 
L’inspecteur note tout signe de faiblesses structurales aux galeries et terrasses tel que l’élasticité de la terrasse, mauvaises conceptions ou fissuration du béton ou des piliers de bétons.
 
L’inspecteur note aussi tout signe de mouvement aux piliers de l'abri d'auto. Pour prévenir des dommages au bâtiment, leur remplacement pourrait être nécessaire.
 
Inspection préachat des solins et calfeutrant
 
L’inspecteur en bâtiment préachat vérifie l’état des calfeutrant. Toute ouverture sur un bâtiment doit être calfeutrée à tous les endroits d'une construction où l'eau ou la neige est susceptible de s'infiltrer et d'atteindre les matériaux de fond. Le matériau d'étanchéité doit non seulement être imperméable, mais doit aussi résister au retrait et à la détérioration sous l'effet du soleil.
 
À l’exception des situations où le recouvrement au joint est suffisant et où le joint est protégé par un solin, il faut calfeutrer les joints entre deux matériaux différents. Le calfeutrage doit être sans durcissement pour utilisation extérieure, résistant au vieillissement et compatible avec le support auquel il est appliqué (et doit y adhérer).
 

L’inspecteur en bâtiment notera à son rapport d’inspection préachat si le calfeutrant est présent et en bon état, ou s’il est détérioré ou absent autour des ouvertures.
 
Il note à son rapport toute déficience d'installation du solin au-dessus des fenêtres. Le solin devrait être conçu afin de réduire les risques d'infiltrations d'eau à l'intérieur du revêtement. Une déficience d'installation du revêtement augmente le risque que l'eau pénètre l'enveloppe du bâtiment et de dommages à celui-ci.
 
L’inspecteur préachat vérifie la présence ou l’absence de solins sur les fenêtres de sous-sol, lorsqu’il est nécessaire. La tablette de béton peut occasionner des infiltrations d'eau à cet endroit dans certains cas. L'ajout d'un solin peut être recommandé par votre inspecteur en bâtiment.
 
L’inspecteur s’assure aussi de la présence de solins entre les galeries/terrasses et le revêtement extérieure. Afin de prévenir les infiltrations d’eau et des dommages aux composantes en bois, un solin, muni d’un espace d’air libre entre le revêtement et le solin, devrait être présent afin de protéger la jonction.
 
Ce qui n’est pas inspecté par un inspecteur en bâtiment lors d’une inspection préachat et méthodes d’inspection
 
L’inspection est effectuée normalement à partir du sol ou des emplacements facilement accessibles, c’est-à-dire sans l’utilisation d’outils ou de matériel spécifique, comme une échelle, à moins de déceler une problématique au préalable. L’entreposage de marchandises (cordes de bois, poubelles, etc.) ou la présence de végétation peut limiter l’inspecteur dans son inspection.
 
La présence de neige peut nuire à l’inspection de certaines composantes telles que la topographie du terrain, le bas de la fondation ou du revêtement extérieur, la manipulation des portes ou fenêtres, l’état des galeries/terrasses et leur structure. Il est judicieux de demander le dégagement d’un maximum de composantes ou de prévoir avec le vendeur ou le courtier immobilier, une dernière visite avant de finaliser la transaction quand des conditions plus clémentes s'y prêteront. Notez que l’inspection est visuelle et que l’inspecteur n’est pas tenu de retirer la neige.
 
L’inspecteur en bâtiment n’inspecte pas les éléments suivants : les digues, les murs de retenue et les quais en bordure d’un plan d’eau; la géologie, la composition et/ou autres conditions du sol incluant tout élément souterrain.
 
L'inspection des fenêtres en période hivernale est, de façon générale, limitée par plusieurs facteurs hors du contrôle de l'inspecteur. Certaines fenêtres se retrouvant sous la neige (les fenêtres du sous-sol) ainsi que l'accumulation de neige et de glace sur d'autres peut rendre l'accès ou l'observation de ces composantes difficile. Il n'est pas recommandé de vérifier l'ouverture des fenêtres en période de gel : l'accumulation de glace à l'extérieur peut en empêcher le bon fonctionnement et causer des bris aux mécanismes. Certaines parties en bois pouvant être pourries ou en mauvais état, n’être pas visibles ou être fermes (dû au gel) lors de l’inspection, ne pourront pas être détectées.
 
 
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