D’abord, qu’est-ce qu’une inspection en bâtiment préachat ?

Que ce soit pour une maison, une copropriété, un immeuble à revenu (duplex, triplex, quadruplex, etc.) un chalet ou une maison centenaire, l’inspection préachat est une étape essentielle de la transaction, il est important de ne pas confier le mandat à n’importe qui. L’inspection avant achat a pour but de donner à l’acheteur les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état du bâtiment principal, tel que constaté au moment de l’inspection.
Une inspection préachat est une inspection visuelle et attentive mais qui n’est pas techniquement exhaustive; voilà pourquoi un inspecteur en bâtiment doit recommander un examen techniquement exhaustif effectué par un spécialiste lorsqu’un nombre suffisamment élevé d’indices lui permet de conclure que le système ou la composante contient une déficience importante.
L’inspection de bâtiment n’est pas un domaine règlementé au Québec. Voilà pourquoi il est important de vous informer des compétences, de la formation et de l’expérience de l’inspecteur(trice) que vous voulez engager. En choisissant un inspecteur (trice) sur Groupe Inspection, vous pourrez donc avoir un maximum d’informations sur les inspecteurs de votre région et pourrez choisir en fonction de vos besoins.
 
 
 Que vérifie un inspecteur préachat dans son inspection de l’électricité?
Le système électrique se détails par différentes composantes tel que détaillé ci-dessous:
 
Inspection de l’alimentation principale électrique

L’inspecteur immobilier identifie d’abord le type d’alimentation : aérien ou souterrain. L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure que le mât électrique de type aérien est bien fixé, et que le sceau d’HydroQuébec est bien présent au jour de l’inspection. Le sceau peut avoir été accidentellement brisé, ou peut aussi être le résultat d'un détournement d'électricité. Si c'est le cas, HydroQuébec peut vous réclamer le montant détourner ou entamer une poursuite contre vous.
 
L’inspecteur immobilier s’assure que la base du conduit n’est pas enterrée. Ce type de conduit n’est pas étanche et est à risque d’infiltration d’eau s’il est enterré. L’inspecteur immobilier s’assure aussi que le câblage ne représente pas un risque à la sécurité des occupants, comme un câble qui est accessible, passe au-dessus d’une toiture, d’une piscine, ou dans les arbres. L’inspecteur en bâtiment s’assure finalement que le mât électrique est accessible, que l’isolateur est présent sur la tête de branchement et qu’aucun signe de corrosion n’est présent.
 
 
Inspection de l’interrupteur principal
 
L’inspecteur immobilier vérifie d’abord la présence d’une mise à la terre. Celle-ci peut être fixé à l’entrée d’eau principale ou se diriger sur des tiges ou des plaques. Si la mise à la terre n’est pas effectuée ou que sa localisation est inadéquate, l’inspecteur en bâtiment vous recommandera normalement un électricien.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie l’interrupteur principal. Il s’assure qu’un dégagement sécuritaire est présent devant et autour de l’appareil. L’interrupteur doit être à une hauteur raisonnable.
 
L’inspecteur immobilier vérifie finalement la capacité de l’interrupteur principal. Un panneau de 100 ampères dans une grande maison chauffé à l’électricité peut être un inconvénient important : des surcharges, si plusieurs composantes sont en service au même moment, peuvent peut faire sauter ou griller le disjoncteur ou fusible principale. Aujourd’hui, la majorité des bâtiments sont desservie par un branchement 200 ampères.
 
 
Inspection du panneau électrique et des panneaux secondaires


 
Premièrement, il faut savoir que ce ne sont pas tous les inspecteurs en bâtiment qui ont l’obligation d’ouvrir le panneau électrique pour regarder les branchements. Au moment d’écrire ces lignes, seuls les inspecteurs en bâtiment membre de l’Association des Inspecteur en Bâtiment du Québec (AIBQ) ont l’obligation « d’ouvrir les coffrets de branchements principaux à fusibles et les panneaux de distribution lorsqu’il est sécuritaire de le faire. S’il n’est pas en mesure d’ouvrir ces équipements, il doit en mentionner la raison au rapport d’inspection. » (Article 38 de la Norme de pratique professionnel de l’Association des Inspecteurs en bâtiment du Québec.).
Les inspecteurs immobiliers qui sont membres des autres associations ou ordres professionnelles peuvent tout de même effectuer l’ouverture du panneau électrique, mais c’est au choix de l’inspecteur. Si vous voulez savoir si l’inspecteur en bâtiment préachat a l’intention d’ouvrir le panneau électrique, demandez-lui simplement lors de l’appel de service.
 
Lors de l’inspection du panneau électrique, l’inspecteur vérifie d’abord la présence de disjoncteurs anti-arc lorsque nécessaire. Il vérifie aussi les branchements tel que les connexions multiples à un disjoncteur. Il vérifie tout signe ou risque de surchauffe ou d’incendie, tel qu’un fil trop petit par rapport au disjoncteur qu’il dessert.
 
L’inspecteur immobilier vérifie la présence de corrosion à l’intérieur du panneau, sur les connexions électriques, et sur les disjoncteurs. Il vérifie aussi que la localisation du panneau électrique est dans un environnement sain ou est soustrait le plus possible à l’endommagement ou à toute autre altération physique qui pourrait causer sa dégradation prématurée.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie le panneau le type de panneau (disjoncteur ou fusible), s’il est accessible, et s’assure que les ouvertures sont scellées sur l’installation électrique afin de prévenir tout risque d’électrocution.
 
L’inspecteur mentionnera aussi à son rapport d’inspection préachat si des circuits sont toujours disponibles ou si le panneau électrique est plein. Si le panneau électrique est plein, pour ajouter des circuits, il sera peut-être nécessaire d’ajouter un panneau de distribution secondaire ou, dans certains cas, il est possible d’utiliser des disjoncteurs double.
 
 
Inspection des câblages électrique
 
Lors de l’inspection préachat, l’inspecteur immobilier vérifiera tout câblage à risque pour le bâtiment ou la sécurité des occupants.
 
L’inspecteur immobilier notera la présence de circuits en aluminium. Contrairement à la croyance populaire, ce type de filage est permis et encore utilisé aujourd’hui. Il demande toutefois des précautions particulières : utilisation de pâte antioxydante, connexion adéquate sur des composantes approuvés pour recevoir ce type de filage, etc. Toutefois, la méconnaissance de ce type de filage dans les années 70 a donné mauvaise réputation à ce filage qui a été, puisque mal utilisé, la source de plusieurs incendies. Afin de vous assurer de la sécurité de l’installation, l’inspecteur en bâtiment vous recommandera de consulter un électricien afin d’inspecter les différents circuits.
 
L’inspecteur préachat notera la présence de filage en boutons de porcelaine et tube.
Il s’agit de la toute première génération de câblage électrique. Puisque ce filage est vieux, il a plus de chances d’avoir souffert de dommages divers, de réparations, d’abus et de dommages. Ce filage possède aussi une isolation fragile, en particulier si le fil a surchauffé dans le passé. L'électricité sur porcelaine ne suffit plus aux besoins dans les cuisines. Le nombre d'appareils à brancher s'est multiplié et plusieurs requièrent un circuit d'une intensité supérieure à 15 ampères. Ces filages ne possèdent pas de mise à la terre. Notez aussi que la présence de ce type de filage peut influencer votre couverture d’assurance.
Pour ces raisons, le remplacement des filages est souvent préférable. Si vous optez pour le remplacement des porcelaines, sachez qu’il n’est pas nécessaire de tout faire en même temps.
Si vous désirez le conserver, une inspection par un électricien qualifié avec ce type de filage est recommandée.
 
L’inspecteur immobilier vérifiera aussi tout câblage qui n’est pas protégé contre les dommages mécaniques, les connexions apparentes qui représente un risque d’électrocution pour les occupants ou tout filage endommagé qui devront être remplacé.
Si l’inspecteur préachat constate l’utilisation de rallonges comme câblage permanent, il vous recommandera de consulter un électricien pour installer des câblages permanent afin de prévenir tout risque d’incendie. Il notera toute autre déficience à son rapport d’inspection préachat.
 
 
Inspection des prises et luminaires

 
L’inspecteur immobilier vérifie si les prises sont mises à la terre. La mise à la terre sert à maîtriser l'électricité si elle devient incontrôlable. Elle procure la méthode fondamentale pour éviter l'électrocution.
Avant les années 1960, la mise à la terre n'était présente qu'au panneau électrique. Depuis, elle est utilisée sur tous les circuits de dérivation, y compris les lumières et les prises de courant.
En générale, on connecte les fils de terre à des composants en métal (boîte d'interrupteur ou de lumière).  Si le composant n'est pas protégé par un fil à la terre, une personne qui y toucherait risquerait de s'électrocuter. Si le composant est protégé, la personne ne serait pas électrocutée.
 
L’inspecteur en bâtiment vérifie aussi toute déficience de branchement à l’aide de son testeur de prise, comme la polarité de prise inversée.
 
L’inspecteur immobilier vérifie si les prises de cuisines, salle de bain, extérieure, ou toute prise qui est près d’une source d’eau, sont muni de la protection nécessaire (DDFT).  Les prises de courant avec disjoncteurs différentiels de fuite à la terre (DDFT) sont munies d'un appareil électrique spécial qui coupe le courant d'un circuit lorsqu'il détecte une fuite électrique aussi faible que 0.005 ampères. La présence de DDFT protège les occupants de tout risque d’électrocution.
 
L’inspecteur immobilier mentionne aussi à son rapport d’inspection si les prises sont absente d’une pièce ou en nombre insuffisant. Si vous devez utiliser des rallonges (risque d’incendie), il recommandera de consulter un électricien afin d’ajouter un nombre de prises électrique suffisant.
 
L’inspecteur en bâtiment préachat s’assure aussi que la localisation des prises et interrupteurs et sécuritaire. Par exemple, une prise sur le plancher doit être conçu spécialement à cet effet. Une prise au-dessus d’une plinthe électrique peut aussi représente un risque : Les cordons branchés dans ses prises au-dessus d'une plinthe électrique risquent de surchauffer s'ils tombent accidentellement sur la plinthe. L’utilisation de parfum branché dans ces prises représente aussi un risque d’incendie. Les prises doivent être situées à l'une des deux extrémités de la plinthe.
Si un luminaire est près d’une source d’eau, l’inspecteur immobilier s’assure toujours que l’installation est sécuritaire, et vous référera à un électricien si nécessaire.
 
 
Inspection des unités de chauffage
 
L’inspecteur immobilier vérifie le type de chauffage (plancher radiant, plafond radiant, convecteur, plinthe électrique), ainsi que le type de thermostat présent dans l’immeuble.
 
Il s’assure que le thermostat est bien localisé par rapport à l’appareil de chauffage. L’inspecteur en bâtiment vérifie la présence d’une unité de chauffage dans chaque pièce (pour le confort des occupants et pour éviter la formation de moisissure). L’inspecteur s’assure que les unités de chauffage sont bien fixées et fonctionnelle. Il notera toute déficience à son rapport d’inspection préachat.
 
Quand un système du chauffage radiant au plafond est présent, l’inspecteur en bâtiment vous avertira du risque d’incendie qu’il peut représenter : le système radiant est composé de fils électriques à bas voltage qui passent dans des panneaux cachés dans le plafond. Certains de ces systèmes installés autour des années 90 étaient susceptibles du surchauffer et ont causé des incendies.
Bien que ce système soit toujours installé et considéré sécuritaire, il est généralement recommandé de consulter un électricien afin de savoir si l’installation observés au jour de l’inspection fait partie des marques à risque.
 
 
Ce qui n’est pas inspecté par un inspecteur en bâtiment lors d’une inspection préachat.
 
L’inspecteur immobilier n’a pas à introduire d’outils, sondes ou appareils d’essai dans les coffrets de branchements et tous les panneaux de distribution. L’inspecteur en bâtiment vérifie le fonctionnement d’un nombre représentatif d’appareils d’éclairage installés et d’interrupteurs installés à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment ainsi que la polarité et la mise à la terre d’un nombre représentatif de prises de courant. L’inspecteur ne vérifie pas le fonctionnement des disjoncteurs anti-arc.
 
S’il n’y a pas de courant au jours de l’inspection, l’inspecteur en bâtiment préachat n’a pas l’autorité de remettre le courant dans l’immeuble pour son inspection. L’inspection du système électrique est donc considérablement limitée. Dans la mesure du possible, demandez au vendeur ou au courtier immobilier de la possibilité de remettre l’électricité en fonction avant l’inspection.
 
Notez qu’un inspecteur en bâtiment préachat est un généraliste en bâtiment et non un électricien. Il est impossible lors d'une inspection visuelle d'identifier les circuits qui pourraient être surchargés. Le remplacement régulier d'un fusible ou un disjoncteur qui saute fréquemment est anormal et indique généralement qu'un circuit est surchargé; cette situation devrait être mentionné dans la déclaration du vendeur et ne peut être identifié par une simple inspection visuelle.  
 
L'uniformité ou le caractère suffisant de la fourniture de chaleur dans chaque pièce n'est pas analysé par l'inspecteur immobilier lors d'une inspection préachat. Seul un électricien peut procéder à cette analyse et apporter les correctifs requis en ajoutant des unités de chauffage ou en modifiant celles déjà en place. Cette vérification est exhaustive (la capacité de l’appareil doit être calculé en fonction de la pièce) et ne peut être vérifié visuellement.
 
Seul un échantillonnage représentatif des prises, luminaires, unité de chauffage sera vérifié.
 
 
Cet article décrit le travail que fait généralement un inspecteur en bâtiment préachat, mais n’est pas une liste exhaustive. Le service d’inspection préachat ainsi que les recommandations de l’inspecteur immobilier peut différer en fonction de l’entente de service, l’association ou l’ordre professionnelle de l’inspecteur en bâtiment ainsi qu’un contexte particulier où les recommandations pourraient être différentes que celles mentionnées à cet article. Toujours vous référer aux recommandations de votre inspecteur en bâtiment.