Les conditions gagnantes en matière de recours pour vice caché

S'étant récemment porté acquéreur d'une maison, Jean décide d'effectuer des rénovations dans le sous-sol. En voulant installer des divisions, il perce aisément, trop aisément, la dalle de béton avec son marteau de menuisier et un clou de béton.

Inquiet, il communique aussitôt avec une firme spécialisée en pyrite afin que celle-ci effectue des prélèvements d'échantillons pour déterminer s'il y a présence de pyrite.

L'analyse pétrographique permet de conclure que de la pyrite est présente dans le remblai au sous-sol. Jean bénéficie-t-il d'un bon recours en vice caché contre son vendeur? La réponse : Pas nécessairement.

L'acheteur d'un bien bénéficie d'une garantie légale de qualité, aussi appelée garantie contre les vices cachés.

Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Pour réussir dans un recours fondé sur cette garantie, la jurisprudence en matière de garantie de qualité nous enseigne que l'acheteur doit démontrer les conditions suivantes :

• Le vice doit être grave et doit rendre le bien impropre à l'usage auquel il est normalement destiné ou en diminuer sérieusement son utilité;
• Le vice doit être non apparent;
• Le vice doit être inconnu de l'acheteur;
• Le vice doit exister au moment de la vente;
• L'acheteur doit, par écrit, dénoncer le vice au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte;
• L'acheteur doit mettre son vendeur en demeure de corriger le vice. Cette mise en demeure doit être faite par écrit et accorder au vendeur un délai suffisant pour constater le vice allégué et le corriger;
• Dans tous les cas, l'acheteur doit démontrer qu'il a agi avec prudence et diligence. Il doit procéder à un examen sommaire mais sérieux, sans pour autant recourir en principe à un expert. Il doit cependant investiguer davantage s'il constate des signes susceptibles d'indiquer l'existence d'un vice;
• Le cas échéant, la garantie donne droit à la résolution de la vente ou à une diminution du prix de vente. En pratique, cette diminution du prix de vente correspond souvent mais pas nécessairement au coût de réparation du bien;
• Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, il est aussi tenu aux dommages-intérêts soufferts par l'acheteur.

La présence d'un vice ne donnera donc pas automatiquement ouverture à la garantie de qualité. Il importe de souligner que chaque cas est un cas d'espèce qui doit être examiné selon ses circonstances particulières.

Conséquemment, à moins de démontrer l'existence de désordres importants ou la probabilité de désordres importants à venir, et de remplir les conditions mentionnées ci-dessus, la seule présence de pyrite dans le remblai du sous-sol d'une habitation ne constitue pas un gage de succès dans le cadre d'un recours pour vice caché.